Action en annulation du mandat de syndic
Action en annulation du mandat de syndic
La demande en annulation du mandat de syndic fondée sur l’absence de personnalité morale de l’entité désignée en qualité de syndic dans le contrat de syndic et sur l’absence d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé ne s’analyse pas en une action en contestation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic et n’est pas enfermée dans le délai de deux mois.
Civ. 3e, 19 nov. 2014, FS-P+B, n° 13-21.399
L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 enferme dans un délai de forclusion de deux mois les actions ayant pour objet de contester les décisions de l’assemblée générale. La brièveté du délai s’explique par la nécessité de sécuriser les décisions votées en assemblée générale en raison des difficultés résultant des effets rétroactifs de la nullité. Obéissent à ce régime les actions en nullité contre les décisions portant désignation du syndic (V. Civ. 3e, 6 oct. 2004, n° 03-13.133, D. 2004. 2690, et les obs.). Dans cette hypothèse, à défaut d’être exercée dans les délais, la désignation du syndic ne pourra plus être contestée en raison de l’irrégularité de la décision l’ayant prononcée.Mais la forclusion n’a pas pour effet de purger les vices affectant le mandat de syndic. Dès lors, un copropriétaire reste recevable à invoquer la nullité du mandat de syndic sur un fondement de droit commun, ce que vient de rappeler la Cour de cassation.
Ainsi, la nullité du contrat de syndic peut donc être demandée par le biais d’une action en contestation d’une décision votée en assemblée générale (décision d’assemblée générale nommant un syndic sans carte est nulle, Civ. 3e, 4 janv. 1996, n° 93-19.239, RDI 1996. 247, obs. D. Tomasin
; ibid. 278, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ). S’appliquera alors la forclusion de deux mois. Mais elle peut également être demandée sur un autre fondement en raison d’un vice intrinsèque du mandat : défaut de carte professionnelle (V. Civ. 3e, 2 juill. 2009, n° 08-17.335, AJDI 2009. 735 ), défaut d’ouverture de compte séparé (V. Civ. 3e, 14 juin 1995, n° 93-19.125, D. 1998. 274 , obs. P. Capoulade 
; 16 mars 2011, Loyers et copr. 2011. 160, obs. G. Vigneron) et ce, par voie d’action ou d’exception (Civ. 3e, 28 juin 1995, préc.) dans les délais de droit commun (Versailles, 26 nov. 2012, Loyers et copr. 2013. 154, obs. G. Vigneron).
