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Bref rappel sur la durée du contrat de syndic

  


La durée du contrat de syndic pose souvent de nombreuses difficultés donne lieu ces dernières années à une jurisprudence abondante.


Y’a-t-il une durée de principe ?


En application de l’article 28 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, la durée des fonctions de syndic ne peut excéder trois années.


Toute clause du règlement de copropriété prévoyant le contraire est nulle (TGI Marseille 27 mai 1977).

Ce principe souffre toutefois de trois exceptions si le syndic a la qualité de syndic provisoire, de syndic-HLM et de syndic-constructeur.


Comment déterminer la prise d’effet du contrat ?


La date de prise d’effet du contrat de syndic est en principe immédiate puisqu’elle correspond la plupart du temps à la date de l’assemblée générale statuant sur la désignation du syndic.

Cette prise d’effet peut être postérieure mais elle ne peut en aucun cas rétroagir (Cass 3ème Civ 17 juillet 1996 n° 94-15140).

Attention ! La mention de la rétroactivité dans le contrat de syndic n’entraine pas l’annulation de son mandat mais la date de prise d’effet est reportée à la date de l’assemblée générale (CA Paris chambre 2, 4 octobre 2017 n°15-09721).


La loi impose-t-elle un formalisme à respecter concernant la stipulation relative au délai ?


Selon l'article 29, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée. 
                                                                                                                                                                     
Il doit plus particulièrement préciser ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance. Ainsi le contrat type de syndic visé à l'article 18-1-A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et mentionné à l'Annexe 1 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 précise que le contrat de syndic doit préciser qu’ « il prendra effet le… et prendra fin le….»


Le syndic doit donc être nommé pour une durée ferme.


Ces dispositions avaient pour but de faire échec à formule usuelle selon laquelle le syndic était désigné pour « une durée d'un an et jusqu'au jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos »


Cette formule, ne permettant pas de déterminer avec certitude la date d’expiration dudit contrat, a été condamnée par la Cour de cassation qui avait retenu qu'en tel cas le mandat ne pouvait se prolonger au-delà de la durée d'un an (Cass. 3e civ., 22 sept. 2004, n° 02-21.416).


En effet, il appartient au syndic de convoquer l’assemblée et ce en temps utile avant l’expiration de son mandat


Que faire si l’assemblée qui nomme le syndic ne précise pas la durée de son contrat ?


La jurisprudence a été amené à se prononcer sur ce point :


 « Si l’assemblée qui nomme le syndic ne précise pas la durée du mandat, on doit considérer qu’il est élu pour une durée égale à celle du mandat précédent » (CA PARIS 23ème Chambre B 22 novembre 2001).


D’autre part :


Si le syndic a été désigné sans durée déterminée « jusqu’à la date de la prochaine assemblée générale ordinaire statuant sur ce point », il est maintenu en fonctions tant que la question n’a pas été portée à l’ordre du jour dans la limité de 3 années (Cass Civ 3ème 18 novembre 1997 Inf Rap Copr juin 1998).


Si le contrat comporte quant à lui toutes les précisions requises par les textes, il revient au juge d’interpréter de manière souveraine les décisions de l’assemblée lorsqu’elles sont équivoques ou ambiguës et ce sous réserve de dénaturation (Cass Civ 3ème 17 avril 1991 IRC février 1992 p.47).


Plus récemment, la Cour de Cassation est venue affirmer que « le juge pouvait, à bon droit, rectifier une mention du procès-verbal affecté d'une erreur matérielle, la preuve du contenu réel de la décision pouvant être établi par tout moyen. » (Cass. 3e civ., 15 déc. 2016, n° 15-25.109).


Le sort des assemblées générales convoquées par un syndic sans qualité ?


Un important contentieux en copropriété concerne l’annulation des assemblées générales convoquées par un syndic sans qualité c’est-à-dire dont le mandat a expiré et qui n’a pas été renouvelé dans les délais. Il peut également s’agir de l’hypothèse où l’assemblée désignant le syndic a été annulée par le juge.


Quid alors de la validité des assemblées postérieures ?


Dans un arrêt en date du 10 décembre 2003, la Cour de Cassation précise que l’AG convoqué par un syndic de fait n’est pas nulle de plein droit mais seulement annulable dans les conditions prévues par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.


Cette action est donc ouverte aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.


Cette position de la Cour de Cassation tend à éviter les annulations « en cascade ».
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