Clause de solidarité dans un bail d’habitation : la solidarité s’applique-t-elle aux indemnités d’occupation ?

 

En l’espèce un bail d’habitation signé par deux copreneurs en date du 20 août 2010 comportait une clause de solidarité ainsi rédigée : "Il est expressément stipulé que les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l'exécution du présent contrat. Pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d'un congé de l'un d'entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de la réception de la lettre de congé".

 

Un des copreneurs ayant donné congé, le second est demeuré seul dans le logement, le bailleur le 30 juillet 2013  a délivré aux preneurs un commandement visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement d'un arriéré de loyer puis les a assignés devant le juge des référés en constatation de la résiliation du bail.

 

Cette clause de solidarité était-elle contraire aux dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige ? (à savoir : « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat »).

 

La cour de cassation répond par la négative car elle retient que « les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu'à l'extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n'est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat ».

 

La loi ALUR du 24 mars 2014 en insérant l’article 8-1 au sein de la loi du 6 juillet 1989 a encadré légalement la colocation. Cet article a été modifié par loi du Loi n°2015-990 du 06 août 2015 (Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques) qui dispose  que : «  La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution ».

 

 

Enfin, conformément à  l’article 1202 alinéa 1er du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée. Ainsi, en l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la Cour de Cassation retient que la solidarité ne pouvait s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail (Cette solution a été déjà retenue dans plusieurs décision dont notamment Civ.3ème 5 mai 2004 n°03-10.201).

Le Cabinet NAUDIN composés d'Avocats spécialisés à MARSEILLE, Aix en Provence, en droit des baux dont notamment ceux d'habitations, se tient à votre disposition pour toute information complémentaire.

Anne-Cécile NAUDIN

                                                                                              Docteur en Droit

                                                                                              Avocat Associé Cabinet NAUDIN