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COVID-19 et Copropriété: ordonnance du 22/04/2020 et prorogation de l'état d'urgence sanitaire au 10 juillet.

En cette période difficile, les professionnels de la copropriété s’alarment sur la continuité de leur mission, leur mandat, face à l’impossibilité de tenir des assemblées générales.

Pour les assemblées déjà convoquées :  le contexte actuel impose de les ajourner. L’information des copropriétaires peut se faire par un courrier simple, voir un courriel. Le syndic devra néanmoins dresser un procès-verbal de carence précisant les raisons de cet ajournement.
Le GRECCO recommande, à ce sujet, d'adresser une nouvelle convocation comportant l'ensemble des pièces annexes prévues à l'article 11 du Décret du 17 mars 1967.

Pour les assemblées à convoquer ou reportées : Si la situation perdure, le mandat de nombreux syndics prendra fin laissant des syndicats sans syndics.

La jurisprudence interdit au syndic, dont le mandat a pris fin, de poursuivre sa mission et ainsi de gérer, sans contrat, la copropriété. (Civ 3ème 14 octobre 1987 : Bull. Civ III n°172)

Les solutions pratiques envisagées étaient les suivantes :

  • L’administration provisoire (article 47 Décret 17/3/1967) : L’administrateur provisoire, qui peut être le syndic sortant, a en charge l’administration de l’immeuble et la convocation d’une assemblée devant désigner le syndic. La circulaire du 14 mars 2020 oriente les magistrats sur cette voie. Les tribunaux étant fermés, la désignation est complexe.

  • La convocation de l’assemblée par tout copropriétaire (Article 17 al 4 Loi 10/7/65). Si le syndicat est dépourvu de syndic, une assemblée générale des copropriétaires, dont l’unique objet est la désignation d’un syndic, peut être convoquée par tout copropriétaire. Cette solution peut être employée par le syndic sortant en collaboration avec les membres du conseil syndical. Encore faut-il que l’assemblée puisse se réunir.

  • Le vote par correspondance (Art. 17-1 A al. 2 Loi 10/7/1965). La Loi ELAN a prévu la possibilité de voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée. Ce vote doit se faire au moyen d'un formulaire fixé par arrêté (ordonnance du 30 octobre 2019). A ce jour, cet arrêté n’est toujours pas paru. Le vote par correspondance n’est donc pas possible. Quand bien même le serait-il, une assemblée pourrait-elle se tenir sans aucune présence physique ?

  • La visioconférence (Art. 17-1 A Loi du 10/7/1965). La Loi ELAN et le Décret du 27/6/2019 ont offert la possibilité de participer aux assemblées par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique. L’assemblée doit avoir préalablement choisi les moyens techniques utilisés garantissant l’identité de l’utilisateur. Le caractère récent de cette solution n’a pas permis aux syndicats de se doter de tels moyens.
 
Aucune ne permettait donc de trouver une réponse efficace.

La loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 a prévu dans son article 11, une autorisation au gouvernement de prendre par ordonnance « toute mesure provisoire … "d'adaptation du droit de la copropriété pour tenir compte notamment de la désignation des syndics, de l'impossibilité de réunion des assemblées générales de copropriétaires" (…) »

Une première ordonnance est parue le 25 mars 2020 (ord. 2020-304)
 
Elle renouvelait les mandats de syndic, ayant expiré dans la période comprise entre le 12 mars 2020 et « l’expiration du délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire » jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée.

Cette prise d’effet devait intervenir dans les 6 mois suivant la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Cette ordonnance, prise dans la précipitation, ne répondait pas à l'ensemble des difficultés connues par la pratique.

L'ordonnance du 22 avril 2020 ( publiée au JO le 23, Ord.2020-460) est venue apporter une réponse à ces difficultés.


Postérieurement à ce texte, et par une Loi n°2020-546 (adoptée le 11 mai et publiée au JO le 12 mai 2020), l'état d'urgence sanitaire a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020 minuit.

Il découle de son application à l'ordonnance du 22 avril 2020 que les contrats de syndic expirés entre le 12 mars et le 10 septembre 2020 à minuit ( deux mois après la fin de l'urgence sanitaire) seront renouvelés, dans les mêmes termes, jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Cette assemblée devra intervenir au plus tard 8 mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire soit avant le 10 mars 2021 minuit.

Enfin, les mandats des membres des conseils syndicaux expirés entre le 12 mars et le 10 septembre 2020 à minuit seront renouvelés dans les mêmes conditions.



https://www.legifrance.gouv.fr/eli/ordonnance/2020/4/22/ECOX2009794R/jo/texte


https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=F85B5A9438E7D87F2F1416DF470EA976.tplgfr35s_2?cidTexte=JORFTEXT000041865244&dateTexte=&oldAction=rechJO&categorieLien=id&idJO=JORFCONT000041865241
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