L’arrêté de péril en copropriété: général ou cantonné ?

Cass. 3e civ. 20-10-2016 n° 15-22.680

L’immeuble est-il interdit d’occupation dans son intégralité ? La suspension des loyers touche-t-elle l’ensemble des lots ?

Ces questions préoccupent sans cesse les copropriétaires et les syndics des immeubles soumis au statut de la copropriété frappés par un arrêté de péril.

Rappelons en effet que l'article L. 521-2 alinéa 3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que « pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité ou par un arrêté de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée ».

C’est donc l’application physique de cette norme qui pose difficulté aux copropriétaires/bailleurs et gestionnaires de copropriétés.

La jurisprudence judiciaire semble depuis quelques années opérer une distinction entre le visa de l'adresse (postale) de l'ensemble immobilier dans la procédure administrative contradictoire et la localisation matérielle, plus précise, des dangers et des travaux prescrits pouvant justifier cette atteinte au droit de propriété qu’est la suspension des loyers.

Ainsi,  dans une série d'arrêts rendus en matière d'indivision immobilière, la Cour de cassation a censuré l'extension de la suspension des loyers à la totalité des bâtiments d'un ensemble immobilier ayant résulté d'une lecture formelle d'un arrêt de péril et de l'affirmation péremptoire que « si les travaux à entreprendre concernent des désordres localisés dans une partie de l'ensemble immobilier, l'immeuble faisant l'objet de l'arrêté de péril vise la propriété dans son entier, peu important le nombre et la situation juridique des propriétaires ».

Les cassations sont  alors fondées sur le refus par les juges du fond de « faire application d'un acte administratif individuel non sujet à interprétation ».

La Cour retient ainsi qu’en se référant à l'adresse de la propriété mentionnée dans l'arrêté de péril, la cour d'appel avait méconnu la localisation des désordres dans une partie de l'immeuble et conféré à l'acte administratif une portée générale que celui-ci n'aurait pas envisagée (sic...).

La Cour de cassation considère dès lors qu'il résultait « clairement » de l'arrêté de péril que le bâtiment concerné par le litige entre des propriétaires indivis et le locataire revendiquant opportunément le bénéfice de la suspension des loyers pour échapper à la résiliation du bail, « n'était pas affecté par les mesures de sécurité prescrites »(Cass. 1re. civ., 19 mars 2008, n° 07-13416. – Cass. 1re. civ., 11 mars 2009, n° 06-17.368 à 06-17.372.)

La Cour de Cassation  a par la suite, au cours de l’année 2011  réaffirmé avec force sa jurisprudence dans une série d'arrêts de cassation plus circonstanciés (Cass. 1re civ., 6 avr. 2011, n° 10-15.092 à 10-15.096  : JurisData n° 2011-005690.

Dans ces espèces, la Cour de cassation avait censuré les juges du fond, ayant retenu que la seule circonstance que les travaux, dont l'exécution avait été ordonnée par le préfet, ne concernaient qu'un bâtiment sur l'ensemble immobilier ne pouvait suffire, à elle seule, à établir, clairement et sans contestation possible, que l'ensemble immobilier n'était pas visé dans son entier par le péril et que l'interprétation de cet acte administratif relevait de la compétence exclusive du juge administratif.

En l'occurrence, la Cour estimait que la localisation des actions de remise enétat dans un seul bâtiment était suffisante pour déterminer le champ d'application matériel de l'arrêté de péril et exclure en conséquence la suspension des loyers dans les autres bâtiments de l'ensemble immobilier.

Dans un arrêt très récent en date du 20 octobre 2016, la Cour suprême vient préciser cette position.

En l’espèce, M. X avait donné à bail, le 13 juillet 2000, à M. Y un logement situé dans un immeuble qui avait fait l'objet, du 17 septembre 2010 au 21 décembre 2011, d'un arrêté de péril visant les façades du bâtiment ;

M. Y avait alors formé opposition au commandement de payer délivré le 12 mars 2012 par M. X portant en particulier sur les loyers échus au cours de cette période ;

M. X sollicitait alors et assez classiquement à titre reconventionnel le paiement de l'arriéré de loyers.

Pour condamner M. Y au paiement d'une somme de 3 640,28 EUR, l'arrêt d'appel retenait qu'un arrêté municipal du 17 septembre 2010 avait ordonné aux copropriétaires de l'immeuble de mettre fin durablement au péril en réalisant des travaux de réparation, que cet arrêté ne portait que sur les parties communes de l'immeuble et non privatives et n'était pas assorti d'une interdiction d'habiter, qu'il n'apparaissait pas que la nature des désordres et des travaux à entreprendre pour y remédier aient pu priver ou interdire à M. Y l'occupation sécurisée de son logement, et que l'art. L. 521-2, qui prévoit la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux ordonnés par arrêté de péril dans le cas où l'état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, n'a donc pas à recevoir application.

Face à cette décision, la Cour de Cassation retient ainsi qu’en statuant ainsi, alors que, lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l'art. L. 521-2, I du Code de la construction et de l'habitation (CCH) s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition relative au fait que l'état du bâtiment ne permette pas de garantir la sécurité des occupants qu'elle ne comporte pas, a violé l'art. L. 521-2, I, du CCH.

Cette jurisprudence vient donc préciser que lorsqu’un arrêté de péril vise les parties communes d’un immeuble en copropriété, la suspension des loyers vaut pour tous les lots comprenant une quote-part dans ces parties communes.

Dès lors, en interprétant a contrario cette décision, on peut en conclure, qu’un arrêté de péril n’affectant pas les parties communes d’un immeuble en copropriété peut être cantonné au seul copropriétaire propriétaire des parties privatives visées.

Cette idée parait assez logique.

Par contre, apport peut-être plus intéressant, dans le cadre des grands ensembles, lorsqu’un arrêté de péril affecte des parties communes dites spéciales, ce dernier ne peut dès lors s’appliquer qu’aux seuls lots comprenant une quote-part dans ces parties communes dites spéciales préservant ainsi les droits des copropriétaires étrangers à ce bâtiment.

La question demeure néanmoins floue pour des parties communes affectées de jouissances privatives telles, par exemple, que les balcons.

Est-il normal d’appliquer la rigueur d’un arrêté de péril affectant des balcons pour leur dangerosité à des lots ne disposant pas de jouissance sur de tels éléments ?

La lettre de ce nouvel arrêt semble sous-entendre une réponse  positive.

Malheureusement, il semble qu’une nouvelle fois la richesse et la complexité du droit de la copropriété échappe aux différentes juridictions.

En effet gardons en mémoire que le statut de la copropriété propose plusieurs types de parties communes : les parties communes générales réparties entre tous les copropriétaires selon des tantièmes attachés à leurs lots, des parties communes spéciales dont la propriété indivise est partagée entre quelques copropriétaires seulement (ce peut être aussi bien le cas à un seul des étages d'une cage d'escalier, que dans un ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments distincts), ainsi que les parties communes à jouissance privative dont l'entretien peut être confié au copropriétaire bénéficiaire (toitures-terrasses, courette, jardinet...).

N’oublions pas au surplus que la distinction des parties communes et des parties privatives repose sur les présomptions légales, posées par les articles 2 et 3 de la Loi du 10 juillet 1965, mais qu’en tout état de cause, de par le caractère conventionnel de cette matière, c’est le règlement de copropriété qui en fixe la définition au cas par cas. Les qualifications peuvent  donc varier d'une copropriété à une autre.

Des précisions s’imposent donc.