La copropriété et le GRENELLE II : De nouvelles obligations pesant sur le syndic et le syndicat des copropriétaires

La copropriété et le GRENELLE II : De nouvelles obligations pesant sur le syndic et le syndicat des copropriétaires

par Me NAUDIN Benjamin

Les premiers mots de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis laisse entrevoir le formidable pouvoir d’attraction qu’exerce ce statut sur le logement et la propriété immobilière en France.

En effet, au-delà de la notion d’ensemble immobilier[1] qui ne voit dans cette copropriété qu’une solution optionnelle, ce statut a vocation à s’appliquer à « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

Au-delà de cette formule qui peut sembler désuète, la copropriété en France est aujourd’hui une réalité incontournable touchant plus du quart du parc du logement soit près de 1,5 millions d’immeubles[2].

Il semblait normal que face à cette omniprésence, la Loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement dite Grenelle II[3], dont l’objectif est une modification profonde de tous les domaines d’activités par la mise en œuvre concrète d’une politique de développement durable, modifie ou complète le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

C’est ainsi que sur les 257 articles que compte cette loi certains d’entre eux touchent directement comme indirectement ce sacro saint statut.

L’idée poursuivie est simple faire que l’immeuble en copropriété, et ainsi les copropriétaires, prennent en compte des impératifs environnementaux tels que l’économie d’énergie et la promotion des énergies renouvelables.

C’est dans cette optique que le Grenelle II est venu imposer aux différents organes de la copropriété de nouvelles obligations.

Les modalités fonctionnement de la copropriété sont savamment organisées dans le but évident de ménager et préserver les intérêts de tous les copropriétaires au sein de regroupement immobilier pouvant parfois atteindre les dimensions, la densité et les équipements de petites agglomérations.

Les organes de la copropriété, tels que le syndicat des copropriétaires, le syndic et le conseil syndical, sont là pour permettre la juxtaposition, au sein de ces regroupements, des notions de propriété privée et de vie collective.

Une rapide lecture de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 nous apprend que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. »

Cette personne morale est pour le moins atypique puisqu’elle ne s’apparente ni à une société, ni à une association et encore moins aux syndicats tels qu’on pourrait les entendre en temps normal.

Et pourtant sa mission au sein de la copropriété est fondamentale puisque selon l’alinéa 4 de ce même article, « il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ».

C’est justement parce qu’il  a la charge de cette mission et que par le biais de son assemblée générale, il dispose du pouvoir délibérant, que le Grenelle II va lui imposer, plus ou moins maladroitement, de nouvelles obligations ayant pour objectif de faire que cet immeuble et ses parties communes s’insèrent dans une politique de développement durable.

Le rôle d’organe exécutif au sein de cette copropriété est confié au syndic, qui dans une majorité de copropriété (89 pour cent[4]) est une fonction exercée par un professionnel organisé en entreprise.

Les missions du syndic sont énumérées à l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 et font de cet organe un élément indissociable du syndicat des copropriétaires.

Ainsi à la lettre de cet article, le Syndic est tenu de se charger de la gestion de la copropriété, de l’exécution des délibérations de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires, de l’administration de l’immeuble, en assurant sa conservation, sa garde et son entretien.

Mais face à l’importance de ces tâches, le Loi du 10 juillet 1965 a voulu « encadrer ce professionnel » en lui adjoignant un organe d’assistance et de contrôle[5] : le Conseil syndical.

Cet organe, composé de plusieurs copropriétaires élus par l’assemblée pour une durée maximale de 3 ans, aura donc pour missions essentielles de donner un avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes les questions qui vont concerner le syndicat[6] et de surveiller la « gestion du syndic notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passées et exécutés les marchés et tous autres contrats…[7] »

Les modifications apportées par le Grenelle II au statut de la Copropriété portent essentiellement sur 3 axes :

-          La prévention des risques technologiques

-          La recharge des véhicules électriques

-          La performance énergétique.

Cette Loi portant engagement national pour l’environnement vient donc imposer par divers moyens de nouvelles obligations à chacun des organes de la copropriété.

Malheureusement ce texte reste parfois maladroit et ne fait, sur de nombreux points, que perturber le fragile équilibre de la vie collective en copropriété.

1.)    La prévention des risques technologiques :

Ce point n’est certes pas la modification la plus importante apportée par le Grenelle II à la Loi du 10 juillet 1965 néanmoins les nouvelles obligations qu’il fait peser sur le syndic, dans certaines circonstances, méritent d’être soulignées.

L’article 216 de la Loi ENE vient, ainsi, ajouter les articles 24-6 et 18 alinéa 8 à la Loi du 10 juillet 1965.

Cet apport constitue en réalité une application à la copropriété des principes posés par l’article L515-15 du Code de l’environnement selon lequel :

-          « l’Etat élabore et met en œuvre des plans de prévention des risques technologiques qui ont pour objet de délimiter les effets d’accidents susceptibles de survenir » dans certaines installations listées.

Ces plans prévoient des périmètres d’exposition aux risques avec un zonage établi en fonction de la gravité du risque encouru.

Le but évident de ce texte est d’éviter l’habitation dans des zones présentant un grave risque pour la vie humaine et ce en instaurant un droit de délaissement de tout ou partie de bâtiment[8].

Les articles 24-6 et 18 alinéa 8 de l loi du 10 juillet 1965 s’appliquent aux immeubles en copropriété situés dans une des zones prévues par ces plans de préventions et ne font que transposer à la copropriété ce souci de protection de la vie humaine en zone présentant un risque technologique majeur.

C’est ainsi qu’il découle de ces articles que lorsqu’un immeuble en copropriété se trouve dans une telle zone, le Syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale une information sur les modalités d’exercice du droit de délaissement qu’ont les copropriétaires sur leurs lots.

Le syndic n’a pas de délai imposé néanmoins, la prudence, dans de telles circonstances, impose d’agir au plus vite.

L’ordre du jour de cette assemblée générale doit, en outre, s’accompagner d’un « état actualisé des lots déjà délaissés » précisant ainsi le nombre de copropriétaires ayant déjà usé de leur droit de délaissement et le nombre de quote-part de parties communes qu’ils représentent.

Par la suite, le Syndic se voit imposer une nouvelle obligation par ces différents textes.

Il doit en effet, sans délai, informer, par le biais d’une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, le représentant de l’Etat dans le département et les copropriétaires que les deux tiers des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des quotes-parts de parties communes ont exercé leur droit de délaissement.

Pourquoi une telle information ? Parce qu’une fois ce seuil atteint, la voie de l’expropriation est ouverte permettant ainsi à l’Etat de récupérer un immeuble situé dans une zone présentant un risque grave pour la vie humaine.

Néanmoins, il est important de souligner qu’avant que ce seuil critique soit atteint, la propriété de l’immeuble est répartie entre les copropriétaires qui n’ont pas exercé leur droit de délaissement et la commune qui devra se comporter comme un copropriétaire lambda.

Elle devra donc participer aux charges d’entretien et de conservation de l’immeuble qui suivant le nombre de lots délaissés pourront être particulièrement élevées.

Ne pouvant ni louer, ni vendre les lots délaissés, la commune verra ainsi son budget grevé d’importantes dépenses qui lorsqu’elles atteindront un montant « disproportionnées au regard de l’intérêt de l’attributaire du délaissement »[9] permettront de justifier l’expropriation ou tout du moins son utilité publique.

2.)    La recharge des véhicules électriques :

Lorsque l’on sait que les véhicules électriques représentent moins de 1% du parc automobile français, la modification apportée par le Législateur à la Loi du 10 juillet 1965 semble tenir plus du vœu pieu que de réforme nécessaire à un changement de mentalité en matière de consommation d’énergie.

Le Grenelle II n’est, en effet, qu’une modification en la matière, puisque depuis la Loi du  30 décembre 1996, l’Assemblée générale du Syndicat des copropriétaires pouvait déjà se prononcer sur la réalisation d’un réseau de distribution d’électricité public pour la charge de véhicules électriques.

Face au manque d’efficacité de ce texte, le Grenelle II actualise la Loi du 10 juillet 1965 en lui adjoignant les nouveaux articles 24-5 et 25-L de la Loi du 10 juillet 1965.

C’est ainsi que « Lorsque l’immeuble possède des emplacement s de stationnement d’accès sécurisés à usage privatif et n’est pas équipé des installations électriques intérieurs permettant l’alimentation de ces emplacements pour permettre ma recharge des véhicules électriques (…) le Syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides et des conditions de la gestion ultérieure du nouveau réseau électrique, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. »[10]

Les conditions d’application de ce texte sont claires, il faut que la copropriété comprenne des « emplacements de stationnement d’accès sécurisés à usage privatif. », définition on ne peut plus large permettant ainsi de viser toute copropriété  comprenant des places privatives qu’elles soient extérieures ou fermées.

Il faut ensuite, que cette copropriété, ne soit pas déjà équipée des « installations électriques intérieures permettant l’alimentation de ces emplacements ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules »

Ces formulations pour le moins obscures attendaient avec impatience des précisions.

Un décret est venu le 25 juillet 2011[11] faciliter la compréhension des syndics et des copropriétaires, quant aux obligations pesant sur leur tête en précisant, les dispositions nécessaires à l’installation d’équipements électriques permettant la recharge des véhicules électriques et hybrides dans les parcs de stationnement des bâtiments d’habitation et de bureau.

Dès lors, si ces deux conditions sont remplies, le Syndic devra, sans qu’aucun délai ne lui soit imparti pour ce faire, inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale (sans aucun doute la plus proche dans la mesure où même en l’absence de délai, les prescriptions de l’article 24-5 demeure des obligations) au minimum trois questions.

La première sur la réalisation  même des travaux et  leur opportunité au sein de la copropriété, la deuxième sur le choix de l’entreprise qui réalisera ces travaux suite à la présentation de différents devis et enfin la dernière qui peut elle-même ouvrir la porte à d’autres questionnement sur les conditions de gestion de ce nouveau réseau.

Les décisions qui doivent en découler seront prises à la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Plusieurs textes viennent compléter ces dispositions mais le plus notable d’entre eux demeure  l’article L111-6-4 du Code de la Construction et de l’habitation qui semble consacrer un véritable droit à l’installation de ces dispositifs de recharges.

En effet, « Le propriétaire d'un immeuble doté de places de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif ou, en cas de copropriété, le syndicat représenté par le syndic ne peut s'opposer sans motif sérieux et légitime à l'équipement des places de stationnement d'installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et permettant un comptage individuel, à la demande d'un locataire ou occupant de bonne foi et aux frais de ce dernier. »

Il en ressort que par le truchement du « copropriétaire- bailleur », un locataire pourra imposer, certes à ses frais, des travaux en copropriété, chose qui jusqu’alors paraissait pour le moins inconcevable. 

Les seules échappatoires que pourra lui opposer le Syndicat des copropriétaires seront la préexistence d’une installation similaire ou le vote par une assemblée générale des travaux idoines.

Ce texte demeure intéressant car il souligne un courant en faveur des locataires en copropriété.

3.)    La performance énergétique :

Les articles L134-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation viennent imposer un diagnostique performance énergétique (DPE) dans les bâtiments équipés d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif et ce avant le 31 décembre 2016.

Ce DPE, qui doit être entendu comme un « document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment », vient donc s’imposer aux copropriétés équipées de tels systèmes de chauffages ou de refroidissements collectifs.

Le législateur est cependant venu apporter, en la matière, une précision non sans importance :

« Dans les immeubles en copropriété de plus de 50 lots et dont le permis de construire est antérieur à 2001, ce DPE sera remplacé par un audit énergétique », examen plus minutieux mais aussi bien plus couteux pour les copropriétaires.

Une rapide lecture de ce texte qui se voulait sibyllin laisse entrevoir une difficulté majeure.

En effet, la doctrine s’est interrogée sur la notion de « lot » prise en considération par le législateur

Ces lots sont ils uniquement des lots d’habitation ? Ou l’intégralité des lots en copropriété sont ils concernés ?

La nuance est de taille, en effet le seuil des 50 lots, synonyme pour les copropriétaires d’une augmentation exponentielle de la dépense, sera bien sur atteint plus aisément si les caves, garages et combles sont pris en compte.

Cette interrogation lourde de conséquence ne fut résolu que par un décret en date du 27 janvier 2012 qui est venu préciser, au grand damne des copropriétaires, que tous les lots, quelle que soit leur affectation étaient concernés.

Choix funeste pour l’économie des copropriétaires mais particulièrement apprécié par les professionnels du diagnostique.

Il n’en demeure pas moins que ces documents relatifs à la performance énergétique sont des outils essentiels puisqu’ils n’ont pour autre but que de dresser un portrait réaliste de la dépense en énergie de ces immeubles en copropriété permettant ainsi dans un premier temps d’informer le locataire ou le futur acquéreur et ensuite dans un second temps de planifier des travaux réduisant ces dépenses en énergie.

Il découle tout naturellement de ces objectifs de nouvelles obligations pour le syndic.

En effet, un nouvel article 24-4 est ajouté à la Loi du 10 juillet 1965 par le Grenelle II.

Cet article dispose que :

-          « Pour tout immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaire qui suit l’établissement d’un DPE…ou d’un audit énergétique…la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.

Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires  et recueille l’avis du conseil syndical.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article. »

Le cheminement qui découle de cet article est simple ou du moins parait l’être.

En effet, le syndic aura pour obligation de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit directement l’établissement du DPE ou de l’audit une question portant sur le vote d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou de contrat de performance énergétique.

Mais préalablement à cette assemblée générale, il devra dans le laps de temps, surement trop court, séparant le dépôt du dossier d’audit ou de DPE et l’envoi de la convocation à la dite assemblée mettre en concurrence des entreprises pour obtenir des devis relatifs aux travaux d’économies d’énergies ou le contrat de performance énergétique puis en référer au Conseil syndical pour obtenir son avis.

Le syndic aura donc fort à faire dès l’établissement du DPE ou de l’audit au risque de voir engagée sa responsabilité.

Mais à nouveau l’application de ce texte peut paraitre hasardeuse par ses formulations et trahit l’inexpérience en matière de copropriété de ses rédacteurs.

En effet, il prévoit qu’ « avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’untel contrat… », il y aura une nécessaire mise en concurrence de divers prestataires.

Or la copropriété ignore ce que peut être le vote d’un simple projet de contrat. Cette erreur rédactionnelle rend ce texte quasiment inopérant puisque au sens de la Loi du 10 juillet 1965, le vote d’un projet de contrat semble s’apparenter à un vote d’orientation dénué d’une quelconque force obligatoire.

Par la suite, le syndic sera dans l’impossibilité d’émettre le moindre appel de provision pour la réalisation desdits travaux puisque la Loi du 10 juillet 1965 exige pour ce faire que le marché de travaux soit expressément voté et non un simple projet.

Le législateur et la jurisprudence se devront donc de préciser les modalités dans lesquelles le syndic devra œuvrer ou à défaut ce texte risque de rester lettre morte.

Outre ce modus operandi maladroit, le Législateur écologiste a apporté, en matière d’économie d’énergie, quelques modifications aux différentes majorités de vote en copropriété.

Ainsi par une nouvelle rédaction de l’article 25 G, il élargit la notion d’économies d’énergie en copropriété.

En effet, cet article dans son ancienne rédaction prévoyait que «  était voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires les travaux d’économies d’énergie portant sur l’isolation thermique de bâtiment, le renouvellement d’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude. »

Cette liste était bien trop limitative pour permettre une parfaite adéquation entre les objectifs du grenelle II et la copropriété.

Dès lors, le législateur a ouvert le champ d’application de l’article 25G en proposant la rédaction suivante :

-          «  sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, à moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais des copropriétaires du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation  des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux. »

Les travaux ainsi visés ne sont plus restreints à une liste limitative mais entendu bien plus largement allant même jusqu’à englober une notion nouvelle : les « « travaux d’intérêts collectifs ». 

Cette dénomination pour le moins protéiforme peut paraitre déroutante dans la mesure où  ces travaux s’analyser comme des travaux imposer pour l’intérêt collectif dans les privatifs.

Certes ces travaux d’intérêt collectif doivent tout de même s’inscrire dans une perspective d’économies d’énergies ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre mais il n’en demeure pas moins qu’utilisée à mauvaise escient cette notion peut devenir dangereuse, parce qu’elle ouvre la porte de la propriété privé ou privative d’un copropriétaire à l’ensemble du syndicat.

Une nouvelle fois un décret précisant la nature même de ces travaux d’intérêt collectif semble devenir un impératif urgent.

Le Grenelle II s’il veut atteindre une pleine effectivité en copropriété devra attendre que certains décret apporte les précisions qui lui font actuellement cruellement défaut.

Ainsi, au lendemain de son adoption, pas moins de 5 décrets étaient attendu tant il est vrai que les notions essentielles telles que les travaux d’intérêts collectifs, le DPE, l’audit énergétique, le contrat de performance énergétique que cette loi introduit dans le statut de la copropriété demeuraient pour la, plus part inapplicable en pratique.

Malheureusement, à ce jour seul un décret relatif à l’obligation de réalisation d’un audit énergétique dans les copropriétés d’au moins 50 lots est paru[12]précisant enfin la notion de lot telle qu’elle devait être entendu à savoir tous les lots de copropriété et le contenu minimal de l’audit.

Ce décret demeure, cependant, insuffisant faute d’un arrêté précisant la liste des personnes pouvant effectuer un tel audit.

L’économie d’énergie deviendra une réalité pour les syndics et les copropriétaires, lorsque le législateur et le gouvernement mettront à sa disposition les textes permettant sa pleine application.

Souhaitons que les bonnes intentions de 2010 ne servent pas uniquement à paver l’enfer.

 Le Cabinet NAUDIN Avocat MARSEILLE est à vos cotés dans tous litiges ou procès relatif à la copropriété qu'il soit surtAix en Provence ou sur MARSEILLE voire dans la France entière.

Ces problèmes peuvent être variés comme le recouvrement de charges en copropriété, l'annulation d'assemblée générale, les travaux à effectuer sur les parties communes comme les parties privatives...