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La notion d’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives et le trouble de voisinage en copropriété.

 Cass Civ 3ème 23 janvier 2013 : La notion d’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives et le trouble de voisinage en copropriété.


Aux termes de l’article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »

C’est sur le fondement de cet article que les copropriétaires poursuivants fondaient leur demande d’annulation d’une résolution autorisant la pose de fenêtres de toit, de type velux, au motif que ladite installation avait pour effet de modifier les modalités de jouissance de leurs parties privatives et de leur terrasse.

Ils reprochaient à la Cour d’appel de Montpellier (14 septembre 2011) d’avoir subordonné le bien-fondé de leur action à la preuve de l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, la Cour d’appel avait considéré qu’il lui appartenait de vérifier que la délibération critiquée autorisant de façon générale l’installation des velux ne portait pas atteinte à leur droit de jouissance paisible de leur terrasse en constituant un trouble anormal de voisinage.

Pour écarter ledit trouble, la Cour de Montpellier avait considéré que l’installation envisagée ne créait pas de vue directe susceptible de porter atteinte à la vie privée ; qu’elle ne constituait pas plus de gêne objective quant aux troubles olfactifs et phoniques allégués et qu’enfin l’ouverture envisagée n’était susceptible que d’ouverture résiduelle, la ventilation de l’air vicié étant assurée par la VMC installée dans les locaux.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve la Cour de Montpellier d’avoir mis en corrélation l’atteinte au droit de jouissance paisible d’une partie privative et la notion de trouble anormal de voisinage.

Les juges du fond peuvent donc vérifier si la résolution querellée constitue une atteinte à la paisible jouissance de parties privatives en constituant un trouble anormal de voisinage.

La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de retenir la notion de trouble anormal de voisinage dans ce domaine.

Mais dans cette espèce, même si les juges du fond avaient considéré qu’il n’était pas avéré, la Cour de cassation les avaient sanctionné pour ne pas avoir recherché si le trouble de jouissance allégué n'entraînait pas une modification aux modalités de jouissance des parties privatives du lot du copropriétaire demandeur (Cass. 3ème civ. 4 juin 1998 : Juris-data n°1998-002424).

En d’autres termes, la Cour de cassation avait implicitement considéré que les deux préjudices pouvaient être dissociés.

Il convient néanmoins de rappeler qu’il y a des occasions où la notion de trouble anormal de voisinage ne se pose pas, dans le cas où l’autorisation concerne des parties ou services communs, notamment parce que le syndicat des copropriétaires n’est pas le voisin du copropriétaire plaignant.

Il en est ainsi en cas de modification d’un système de chauffage (chauffage collectif remplacé par chauffage individuel (Cass. 3ème civ., 9 mai 2012, n° 11-16.226: Juris-Data n° 2012- 013280) ou en cas de décision de suppression du service de concierge (Cass. 3ème civ., 24 sept. 2008, n° 07-17.039 : Juris-Data n° 2008-045078 ; Cass. 3ème civ., 5 déc. 2007, n°06-20.020 : Juris-Data n° 2007-041769).

Enfin, et cet apport n’est pas des moindres, la Cour de cassation retient que l’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives alléguée doit constituer un préjudice actuel et certain justifiant la demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale, en l’espèce le velux étant projeté et non encore existant.

Dès lors, le simple fait que les travaux autorisant une telle atteinte soit votés ne suffit par leur annulation,  encore faut il que le préjudice existe.

On entend déjà poindre les arguments en défense reprochant dans un tel contexte au copropriétaire victime de ne pas avoir contesté l’Assemblée en question…

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