La notion de partie commune à jouissance privative en copropriété
Certaines parties communes peuvent être affectées en jouissance privative à un lot de copropriété en particulier
Il s’agit alors, dans la plupart des cas, d’un droit réel et perpétuel.
Cependant même réservée à la jouissance privative d’un copropriétaire, une partie commune ne peut faire l’objet d’aucune appropriation.
La qualification de partie commune n’est donc pas affectée par l’attribution de la jouissance privative à l’un des copropriétaires.
La Cour de cassation maintient ainsi fermement la distinction entre parties privatives et parties communes à jouissance privative
Les parties communes à usage jouissance privative demeurent donc communes. Le principe est certain. S’il n’y a plus d’indivision quant à leur usage, leur propriété est indivisée et les pouvoirs du syndicat sont donc intacts.
La qualification de partie commune à jouissance privative restreint la liberté individuelle, en évitant des changements d’usage ou des aménagements préjudiciables à la collectivité.
En réservant la jouissance exclusive d’un bien indivis à l’un des copropriétaires, il est ainsi possible de déterminer les possibilités d’affection qui lui sont laissées, avec plus de précision qui si une pleine propriété lui avait été attribuée.
En principe, les parties communes à jouissance privative sont énumérées dans le règlement de copropriété ou dans l’état descriptif de division
Cependant le syndicat des copropriétaires, réuni en Assemblée générale, peut, à la double majorité de l’article 26 de la loi attribuer, à un copropriétaire la jouissance privative d’une partie commune, dont l’usage commun n’est pas nécessaire à la conservation de la destination de l’immeuble.
Il est cependant possible, et la distinction a ici toute son importance, de ne conférer à un copropriétaire qu’un simple « droit de jouissance exclusif » à caractère temporaire qui s’éteint alors au décès du bénéficiaire ( Cass Civ 3ème 13 novembre 2003) ou de stipuler expressément que ce droit aura un caractère strictement personnel et révocable ( Cass Civ 3ème 3 octobre 1991)
En l’espèce, le titre constitutif de ce droit de jouissance à donc une importance capitale car sa nature peut varier en fonction de la rédaction de ce document.
Ainsi il peut s’agir :
- - soit d’un droit de jouissance exclusif attaché au lot, réel et perpétuel, transmissible avec le lot et seule une décision unanime du syndicat des copropriétaires pourra y mettre un terme.
- soit d’une autorisation précaire et révocable et dans ces conditions, seule la lettre de l’assemblée générale l’instituant pourra vous éclairer.
Me Benjamin NAUDIN se tient à votre disposition pour toutes questions touchant aux parties communes à jouissance privative.
