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Le nouveau contrat de Syndic déjà amendé par le Conseil d'Etat ( CE 05 octobre 2016 n°390465)

Vous n’êtes pas sans savoir que suite à la Loi ALUR du 24 mars 2014, le contrat de syndic a subi de considérable modification.

C’est ainsi qu’un décret du 26 mars 2015 est venu fixer le contrat-type de syndic (Article 18-1 A de la Loi du 10 juillet 1965).

Face à ce nouvel objet mal identifié du statut de la copropriété, la  Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie a déposé une requête par devant le Conseil d’Etat le 27 mai 2015. L’UNIS (Union des Syndicats de l’immobilier), la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) et  le SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers) lui ont emboité le pas, par des requêtes en date des 28 mai et 28 août 2015. 

Chacun de ces groupements avait pour objectif de voir annuler pour excès de pouvoir tout ou partie du décret sus cité du 26 mars 2015.

Ces différents recours ont été joints et une décision a été rendue par le Conseil d’Etat le 5 octobre 2016.

Cette décision est digne d’intérêt en ce qu’elle accueille au moins partiellement les demandes formulées et vient apporter un nouvel éclairage sur des points soumis à discussion.


S’agissant de l’imputation des prestations de recouvrement et de mutation


Le point 9 du contrat type annexé au décret du 26 mars 2015 précisait, en préambule d’un tableau de prestations, que : « le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».

Face à cette formulation pour le moins hasardeuse, le Conseil d’Etat estime qu’en cas d’insolvabilité du copropriétaire poursuivi, ces frais ne peuvent en aucun cas être supportés par le syndic.  Dès lors est logiquement annulée la phrase « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».

C’est donc bien le syndicat qui, dans de telles circonstances, devra supporter ces frais.


S’agissant du certificat de l’article 20 II et de sa facturation


Le point 9.2 de ce même contrat type  est relatif au certificat établi par le syndic attestant au notaire que l’acquéreur déjà copropriétaire n’est pas débiteur du syndicat. Il s’intéresse plus particulièrement à l’imputation de son coût.

L’objectif de ce certificat est, rappelons-le, de protéger le syndicat d’un mauvais payeur chronique.

En effet, lorsqu’il apparait que le copropriétaire en question n'est pas à jour de ses charges, le notaire aura alors la charge d’informer les parties de  l'impossibilité de conclure la vente. Cette démarche a un évident intérêt.

Le point 9.2 du contrat type précise, qu’à l’instar  des frais d’état daté et des frais d’opposition sur mutation, le coût découlant de l’établissement de ce certificat est supporté par le seul copropriétaire vendeur du lot.

Pour le Conseil d’Etat, une telle formulation  est contraire aux dispositions d’ordre public des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors les frais découlant de l’établissement de ce certificat doivent être strictement répartis entre tous les copropriétaires et ce en tant que charges communes générales.

Les mots «  Délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 » sont donc annulés.


S’agissant des frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé


Il demeurait étrange que ce contrat type, directement issue de la Loi ALUR du 24 mars 2014,  ne prévoit pas de mention relative aux frais découlant de la gestion d’un compte bancaire séparé, pourtant rendu obligatoire par cette même Loi.

En effet, rappelons que l’article 21 de la Loi du 10 juillet 1965, en vigueur jusqu’au 06 août 2015 disposait que «  au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé… »

Cette disposition rendait donc obligatoire la mention, dans le contrat type, des frais afférents au compte bancaire séparé.

 Saisi de cette demande, le Conseil d’État relève qu’en effet le contrat-type ne comporte pas une telle «mention des frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé » et précise, alors, qu’il y a lieu d’annuler ce contrat type de syndic.

Malheureusement, cette sanction demeure sans impact dans la mesure où la juridiction suprême retient par ailleurs que la Loi du 06 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité de chances économiques dite Loi MACRON avait abrogé les dispositions du troisième alinéa de l’article 21 de la Loi du 10 juillet  1965.

Ainsi, en l’absence de disposition légale, le pouvoir réglementaire ne peut avoir pour obligation de modifier ledit contrat type.

Affaire à suivre…


S’agissant de la rémunération du syndic pour la conservation des archives du syndicat et l’éventuelle mise en place d’un Extranet


Les points 7.1.4 et 7.1.5 du contrat type de syndic prévoient une minoration des honoraires du syndic dans les cas où l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires décide de confier à une  « entreprise spécialisée la conservation des archives du syndicat » ou de ne pas mettre en place un extranet (accès en ligne des documents relatifs à la gestion de l’immeuble où des lots).

Les professionnels de l’immobilier s’interrogeaient sur la question des décisions du syndicat des copropriétaires de mettre un terme à cette externalisation des archives ou de mettre en place un accès Extranet et, bien évidemment, sur une éventuelle majoration  du contrat type dans de telles circonstances.

Le Conseil d’Etat apporte ici une réponse claire :  

« En cas de réintégration des prestations au forfait de gestion courante, ce dernier se trouve rehaussé à due concurrence des sommes qui en avaient été déduites dans un premier temps, de sorte que le syndic soit toujours rémunéré pour les prestations qu’il réalise effectivement ».

« Tout travail mérite donc salaire » pour la juridiction suprême.


S’agissant des conséquences de ces annulations :


Le garde des sceaux espérait que ces « éventuelles annulations prononcées par le Conseil d’Etat ne prennent effet que dans l’avenir et à ce que les effets des stipulations des contrats de syndic qui auraient fait application des dispositions annulées soient préservées jusqu’au renouvellement de l’ensemble des contrats. »

Le Conseil d’Etat a estimé, dans sa décision, que la disparition rétroactive des dispositions illégales n’entrainerait pas de conséquences manifestement excessives.

Dès lors, il faut considérer que ces annulations ont un effet immédiat et que devront disparaitre des contrats de syndic les stipulations sus évoquées.

Le Cabinet NAUDIN se tient à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

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