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Le Recouvrement de charges en copropriété.

Les juridictions chargées de rendre des décisions en matière de recouvrement de charges impayées de copropriété sont particulièrement exigeantes envers les Syndicats de Copropriétaires.

De jurisprudence constante, et ceci parait logique, il appartient au syndicat, qui poursuit un copropriétaire en paiement de charges, d’apporter la preuve que celui-ci est effectivement débiteur des sommes réclamées. (Cassation Civile 16 décembre 1987 : RD imm. 1988.241 ; Cassation Civile 18 décembre 2001 : AJDI 2002. 462 ; 7 avril 2004 : Administer août septembre 2004. 35)

 A ce titre, et pour pouvoir établir le caractère certain, liquide et exigible de ladite créance, chaque copropriétaire doit pouvoir disposer du droit d’accès aux pièces comptables. La nouvelle Loi ALUR, dont les décrets sont attendus sans vraiment être espérés, tend vers une accessibilité renforcée.

Néanmoins, à ce jour, pour justifier sa demande en paiement des charges, le syndicat est tenu de produire, sur les années concernées (25 janvier 2007 : AJDI 2007.397 ; Cassation Civile 3ème 3 janvier 2006 : AJDI 2006.287) :

- Une preuve de la propriété du copropriétaire débiteur ( matrice cadastrale et titre)
- les convocations aux Assemblées générales des copropriétaires portant approbation des arrêtés de comptes et adoptant le budget prévisionnel,
- les accusés de réception de ces convocations,
- les procès verbaux desdites assemblées portant approbation des arrêtés de comptes et adoptant le budget prévisionnel avec les accusés de réception de leur envoi au débiteur
- la justification de la capacité du syndic à agir en disposant d’un mandat valide ( Procès verbal d’assemblée le désignant ou renouvelant son mandat.)
- les documents comptables ( pièces justificatives attention un simple relevé informatique a été jugé insuffisant)
- les décomptes de répartition des charges et les appels de fonds de charges relatifs aux sommes dues lot par lots pour chacune des catégories de charges ( Cass Civ 3ème 17 novembre 1992, Adminsitrer juin 1993, p45)
- un état récapitulatif de la créance depuis sa naissance (CA PARIS er Avril 1998, juris data n°1998-020982)
- le règlement de copropriété établissant la ventilation des charges ( un extrait parait suffisant)

Le procès verbal de l’Assemblée Générale approuve les comptes de l’exercice précédent.

Il comporte également adoption du budget prévisionnel de l’exercice à venir justifiant les demandes de provision réclamées aux copropriétaires sur les deux trimestres suivants.

Le décompte de répartition des charges apporte, quant à lui, la justification des charges portées au débit des copropriétaires et rend donc exigible la quote-part afférente à leurs lots. (Cassation Civile 3ème 20 octobre 1993, RD immob 1994.98)

C’est ainsi que dans un arrêt du 27 avril 2004 (cassation civile 3ème 27 avril 2004 ; Administer 2004 369) un syndicat demandait la condamnation d’un copropriétaire à un arriéré de charges. A l’appui de sa condamnation, la Cour d’appel se bornait à indiquer qu’il ne fournissait aucune explication à l’appui de son paiement. La Cour de Cassation a cassé l’arrêt de la Cour en indiquant qu’il appartenait au syndicat, en amont, de justifier de sa demande en paiement de façon détaillée.

Le Cabinet NAUDIN, spécialiste en Droit Immobilier et de la Copropriété, se tient à votre disposition pour tout recouvrement des charges de copropriété dans le ressort de la Cour d'Appel d'Aix en Provence (Aix en Provence, Marseille, Digne, Draguignan, Nice, Toulon, Grasse...)
 
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