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Le Syndicat des copropriétaires et les travaux d’isolation thermique embarqués

 (Décret n° 2016-711 du 31 mai 2016 et n°2017-919 du 9 mai 2017)

L’article 14 de loi relative à la Transition Energétique pour la Croissance Verte du 18 août 2015  imposait la réalisation de travaux d’isolation lors d’opérations de rénovation lourde dans des bâtiments à usage d’habitation, commercial, de bureaux, d’enseignement, et dans les hôtels.


Les immeubles en copropriété sont donc les premiers touchés par cette obligation et confrontant ainsi leurs syndics à de nouveaux impératifs.


Dans la pratique, ces objectifs ont été matérialisés par un premier Décret du 31 mai 2016 applicable à compter du 1er janvier 2017.


Un autre Décret du 9 mai 2017 est venu préciser la nature des parois à isoler et dispenser de cette obligation certains bâtiments (ceux situés dans les sites patrimoniaux remarquables ou ceux ayant bénéficié du nouveau label "Architecture contemporaine remarquable").


Concrètement, ces Décrets viennent tout d’abord préciser  la nature et la teneur des travaux qui imposent la réalisation de travaux embarqués d’isolation thermique:
 
  • les ravalements de façades quand les travaux comprennent la réfection de l’enduit existant, le remplacement d’un parement existant ou la mise en œuvre d’un nouveau parement, et à condition que la surface ravalée soit supérieure à 50% de la façade hors ouvertures (Nouvel article R.131-28-8 du Code de la construction et de l’habitation) ;

  • les réfections de toiture quand 50% de la couverture est remplacée ou recouvrée hors ouvertures (Nouvel article R.131-28-9 du Code de la construction et de l’habitation) ;

  • les travaux d’aménagement d’un bâtiment d’habitation pour rendre habitable une comble, un garage annexe ou toute autre pièce non habitable d’une surface de plancher supérieure à 5m² (Nouvel article R.131-28-11 du Code de la construction et de l’habitation).
Ce texte permet au maitre d’ouvrage (Syndicat des copropriétaires) de déroger à cette obligation en cas d’impossibilité technique, juridique ou architecturale :

  • si le maitre d’ouvrage justifie d’un risque de pathologie du bâti liée à tout type d'isolation, fondé sur une note argumentée rédigée par un homme de l’art sous sa responsabilité ;

  • si les travaux d’isolation sont en conflit avec d’autres réglementations, notamment le droit de l’urbanisme, le droit de la propriété ou au titre des règles protégeant le patrimoine quand les travaux entrainent des modifications de l’aspect de la construction ;

  • s’il existe une disproportion manifeste entre les avantages de l'isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale.
Pour déroger à l’obligation d’isolation, il conviendra de produire une note argumentée rédigée impérativement par un architecte ou un BET.

Précisons que lorsque le Syndicat des copropriétaires veut s’appuyer sur le motif économique et le surcout des travaux d’isolation, il devra notamment démontrer que le retour sur investissement est supérieur à 10 ans.


La preuve de ce dépassement pourra être rapportée soit par la production d’une note rédigée par un homme de l’art, soit par un calcul réalisé par le syndicat représenté par son syndic selon la méthode définie dans un guide élaboré par le Ministre chargé de la construction et par l'ADEME publié en février 2017.
Le Syndicat des copropriétaires justifiera ainsi d’une telle disproportion en comparant le bâtiment aux cas types référencés dans le guide.


En tout état de cause, le recours à un homme de l’art est fortement recommandé et ce pour éviter que la responsabilité du syndic ou du syndicat ne soit engagée.


Il est à noter que les dispositions du décret sont entrées en vigueur le 1er janvier 2017.


Les précisions apportées par le Décret du 09 mai 2017 sont, quant à elle, devenues applicables depuis le 1er juillet dernier.


Soulignons que ces différentes obligations ne s'appliquent pas aux travaux pour lesquels le devis d'engagement de la prestation de maîtrise d'œuvre ou, à défaut, le devis d'engagement de la prestation de travaux a été signé avant cette date.


Les membres du Cabinet NAUDIN se tiennent à votre disposition pour toutes informations complémentaires.
 
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