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Les ensembles immobiliers: article à paraître au bulletin d'aix

 

L’ensemble immobilier : une structure omniprésente et pourtant négligée

par Me NAUDIN Benjamin

 

Lorsqu’un immeuble comporte plusieurs étages, et que sa propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, c'est le régime de la copropriété, à savoir la loi du 10 juillet 1965 qui définit le cadre juridique organisant les rapports entre les copropriétaires.

 

Les premiers mots de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, déterminent que cette loi, très largement impérative, aura pour vocation principale voire quasi unique d’organiser la gestion et l’administration d’un immeuble ou d’un petit groupe d’immeubles.

 

Toute la philosophie de cette loi se base sur la nécessité de donner une organisation à cette propriété partagée, de délimiter et encadrer juridiquement cette microsociété.

Tout y est pensé pour répondre aux besoins d’un groupe restreint de copropriétaires.

 

Ainsi, il suffit de s’arrêter sur les différentes majorités imposées à l’expression commune par cette loi pour comprendre que  parfois le consensus exigé ne peut être atteint qu’au sein de petits groupes de personnes dont la communauté d’intérêts les conduisent à partager la même opinion.

Certaines conditions formelles relatives à la tenue des assemblées ou à leur convocation illustrent, de la même façon, que des règles pouvant s’appliquer à un petit nombre peuvent être source de grandes difficultés si le nombre de personnes qui y est soumis se multiplie exponentiellement.

 

C’est pourquoi affirmer que l’alinéa 2 du premier article de cette loi n’est pas à sa place au sein de ce statut impératif semble être une évidence.

 

« A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. » 

 

 

Il suffit simplement de le lire pour ressentir l’embarras du législateur face à ces ensembles immobiliers.

La définition qu’il en donne, loin d’être claire, a ouvert la voie à de nombreuses interprétations doctrinales provoquant ainsi gênes et incertitudes face à l’utilisation de cette notion.

 

Comment prétendre à l’encadrement d’une notion dont la définition fixée est aussi imprécise ?

 

C’est M.Dominique Sizaire, qui établit lors, d’une conférence prononcée aux journées d’études du C.N.E.I.L du 22 et 23 novembre 1965[1], une définition qui encore aujourd’hui permet une identification de ces ensembles.

Ainsi pour lui, « l’ensemble immobilier se caractérise par le fait qu’à coté d’un terrain et d’éléments communs, ou bien superposés à ceux-ci, il existe des propriétés ou copropriétés particulières. L'ensemble immobilier est juridiquement hétérogène. »

 

Outre ces critères peu précis, posés par la loi elle-même, que sont l’éclatement du foncier et la présence d’ « éléments fédérateurs », l’élément caractéristique de l’ensemble immobilier est donc sa structure hétérogène tant du régime du sol, qui est le critère le plus retenu par la jurisprudence[2], que des régimes juridiques applicables aux constructions[3].

 

Et c’est cette hétérogénéité qui fait de l’ensemble immobilier un regroupement foncier atypique !

 

En effet, au cœur de ces ensembles, il sera possible de voir en exercice la quasi-totalité des personnes morales du droit immobilier.

Tant le syndicat de copropriétaires, que l’association syndicale ou encore la société civile immobilière, sans oublier l’association foncière urbaine (…) seront amenés à s’y croiser et à y avoir des relations entre eux.

Il vrai qu’organiser la coordination d’un tel « melting-pot » s’avère être une tâche particulièrement subtile.

D’autant plus que gérer un ensemble immobilier revient à gérer ses « terrains, aménagements et services communs » en d’autres mots organiser la collectivité de vie des propriétaires dans un ensemble

 

 

pouvant regrouper plusieurs centaines de personnes et disposant donc d’infrastructures permettant de le comparer à une « petite ville. »

 

Le statut impératif de la loi du 10 juillet 1965 est-il vraiment adapté à une telle situation ?

 

De toute évidence non, et les travaux parlementaires qui précédèrent l’adoption de cette loi le confirment sans doute possible.

Il en ressort en effet, que le législateur n’a pas voulu admettre expressément que sa loi était inadaptée à la gestion des ensembles immobiliers mais il a admis que son application, à titre supplétif, était censée combler un vide juridique découlant de l’absence de toute convention contraire.

 

Ceci tient au fait qu’à défaut d’organisation conventionnellement choisie, il était important de disposer d’un système de gestion de ces équipements communs.

Ce système étant censé remédier à une absence, il s’imposait à défaut de mieux et par conséquent un statut parfaitement organisé était une nécessité.

Or quel statut peut prétendre à assurer la gestion de biens immobiliers en propriété commune tout en étant parfaitement structuré, si ce n’est celui de la copropriété ?

  

« A défaut de mieux, le statut de la copropriété s’offre en tant qu’ultime remède. »

Certes cette formule est exagérée mais elle traduit le sentiment de solution de fortune qui s’offre au lecteur de cet alinéa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Il semblerait que législateur embarrassé par les ensembles immobiliers, dont il venait quelques années auparavant de consacrer l’existence[4], n’a su où les confiner espérant qu’il ne s’agirait que d’un phénomène passager.

 

Malheureusement les besoins de reconstruction, la concentration des populations dans les villes et l’explosion démographique des années soixante ont fait de l’ensemble immobilier une incontournable réalité de notre quotidien.

 

Il demeure pour le moins étrange que le législateur s’en soit alors, semble-t-il désintéressé, laissant ainsi cette notion soumise à la loi du 10 juillet 1965 et quarante années de doute.

 

En effet, comment ne pas douter d’un type d’organisation quand celui-ci normalement largement impératif s’autorise dans un cas particulier à devenir supplétif ?

Ou encore lorsqu’il, en temps normal, ne vise que des immeubles bâtis et que précisément pour permettre à ces ensembles immobiliers de rentrer dans sa sphère d’influence, il visera aussi des « parcelles bâties ou non » ?

Enfin un système prévu pour des structures de taille moyenne peut-il vraiment s’adapter à de grands ensembles immobiliers regroupant des centaines de propriétaires ?

 

Toutes ces questions viennent souligner l’évidente inadéquation, que le législateur lui-même ressentait, entre la gestion des ensembles immobiliers et le statut de la copropriété.

 

Même si l’unanimité de la doctrine manifestait un désir ardent pour une législation spécifique à ces ensembles immobiliers, le législateur s’y refusa préférant laisser aux praticiens de ces ensembles le soin d’établir par eux-mêmes le mode d’organisation qu’ils désiraient.

 

Conscient toutefois que sa loi du 10 juillet 1965 trouverait à s’appliquer dans certains cas, et que celle-ci de par l’organisation qu’elle propose, allait très vite se transformer en véritable carcan, il imagina dans son dispositif certains aménagements censés résoudre les problèmes d’adéquation entre ce statut de la copropriété et les structures foncières regroupant un grand nombre d’occupants.

 

Ces « palliatifs » imaginés par  le législateur de 1965 sont regroupés aux articles 27, 28 et 29 de sa loi du 10 juillet.

Les deux premiers, le syndicat secondaire et la scission de copropriété, ne sont pas satisfaisants.

Ceci tient au fait que leur but est de faire « éclater » des ensembles immobiliers aux dimensions impressionnantes conduisant ainsi à réduire matériellement comme immatériellement les unités de gestion  et permettant, donc, au statut de la copropriété de retrouver des structures plus petites, mieux  adaptées à l’organisation qu’il propose.

 

Il est tout de même surprenant que le législateur ait préféré « réduire » ces ensembles immobiliers et donc en quelque sorte refuser d’admettre l’évolution de notre société, plutôt que de prendre le risque de se prononcer définitivement sur le statut de ces ensembles.

 

 

 

 

La troisième solution « contenue » dans cette loi du 10 juillet 1965 vient étayer l’idée selon laquelle il existe un malaise sur le sujet des ensembles immobiliers.

 

L’article 29 traite  des unions de syndicats.

Au vu du contenu de cet article, on peut affirmer que cette union de syndicats occupe une place pour le moins particulière au sein de ce statut.

En effet, bien qu’il s’agisse d’un organisme créé et contenu dans le statut de la copropriété, ses règles de fonctionnement et de constitution en font une institution autonome au sein de ce dernier de telle sorte que si une union se met en place, le régime de la copropriété sera simplement écarté.

 

Cette union de syndicats est un « groupements dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement communs ainsi que la satisfaction d’intérêts communs aux dits syndicats »[5].

 

Les textes démontrent que, tant par la largeur de leur objet, la flexibilité de leurs modalités de fonctionnement, fixées conventionnellement, que par l’ouverture de leur regroupement, qui peut accueillir les différents titulaires de droits dans un ensemble immobilier, ces unions de syndicat constituent, de nos jours, le candidat le plus à même d’exercer au mieux cette mission de gestion des ensembles immobiliers.

 

Malheureusement, quelques zones d’ombre viennent ternir ce tableau idyllique.

Tout d’abord, cette union de syndicats semble, par sa volonté d’éviter les difficultés engendrées par le regroupement d’un trop grand nombre de propriétaires, s’éloigner de ces derniers.

En effet son assemblée générale ne regroupe que les représentants des personnes morales (syndics pour la copropriété) et les propriétaires uniques.

Elle ne sera donc constituée que d’un  petit groupe de personnes censées prendre des décisions pour l’intégralité de l ‘ensemble immobilier.

Les propriétaires pourront avoir le sentiment d’être tenus à l’écart, fait qui, en matière d’organisation de vie collective n’est jamais souhaitable.

 

 

 

D’autre part, son appartenance à la loi du 10 juillet 1965 joue en sa défaveur.

L’union de syndicats souffre de l’image impérative et strictement organisée du statut de la copropriété.

En effet il est totalement compréhensible que les propriétaires désireux de s’écarter de ce statut drastique, soient méfiants à l’égard d’une personne morale issue d’un article central de la loi portant création de ce statut.

 

Il demeure, par conséquent, pour le moins curieux que le législateur n’ait pas saisi l’opportunité qui lui était offerte de définitivement « détacher » cette union de syndicats de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu’il entreprit une refonte de ces unions dans la loi du 13 décembre 2000 dite loi « S.R.U. »

 

Il reste souhaitable que le législateur prenne conscience de cette nécessité, garantissant alors une plus grande popularité à cette union de syndicats.

 

La position « intermédiaire » de l’union appelle à considérer  « les organisations différentes issues d’une convention contraire. »

En effet de par sa structure et ses modalités de fonctionnement, l’union de syndicats revêt toutes les caractéristiques d’une organisation différente susceptible d’écarter l’application du statut de la copropriété, aux termes du second alinéa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

 

Comme nous l’avons déjà établi, le législateur, confronté à la question de la gestion des ensembles immobiliers, semble vouloir laisser, aux professionnels et praticiens du droit immobilier, le soin de fixer les modalités de cette gestion. 

 

Les parties, sous réserve de l’exprimer dans une convention et de choisir une organisation qui se démarque nettement  de la copropriété, peuvent opter pour un mode de gestion différent.

Cette solution présente l’avantage de pouvoir prendre en compte chacune des particularités de l’ensemble.

 

Mais malheureusement aucune des organisations qui s’offrent au choix des propriétaires ne s’avère être efficace dans ce vaste dilemme.

 

 

 

C’est pourquoi cette volonté du législateur « d’allouer » une certaine liberté à la gestion des ensembles immobiliers semble masquer, en fait, une évidente volonté d’éviter ce sujet lourd de difficultés.

 

La création d’une organisation « ex nihilo » demeure possible théoriquement.

Mais il paraît certain qu’un tel exercice se révélerait trop fastidieux pour pouvoir être réalisé avec succès sans emprunter à d’autres organisations servant de modèles.

 

Les propriétaires doivent donc choisir leur organisation dans une liste réduite qui ne semble guère plus satisfaisante que les solutions proposées par la loi du 10 juillet 1965.

 

Au-delà de l’union de syndicats que nous venons d’évoquer, il est possible, théoriquement, de confier la gestion d’un ensemble immobilier à une société de gestion, une association foncière urbaine libre ou une association syndicale libre.

 

Même si le contrat de société offre une grande souplesse, il ne peut, de par ses principes fondamentaux, garantir, à moins de très grandes adaptations, l’exécution d’une telle mission.

 

Seules demeurent alors comme candidats présentant les caractéristiques nécessaires l’association foncière urbaine libre (A.F.U.L) et l’association syndicale libre.

 

La formule de l’A.F.U.L est une variante de l’association syndicale libre.

Son objet est plus précis mais son utilisation s’insère le plus souvent dans des projets et programmes d’urbanisme dans lesquels il n’est pas fréquent de rencontrer des ensembles immobiliers.

C’est pourquoi, l’association syndicale libre reste seule en lice.

 

Ces associations syndicales, régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004, ont un mode de fonctionnement très largement conventionnel, ce qui leur apporte une souplesse indéniable.

C’est sans doute une des raisons pour laquelle, elles se révèlent être populaires.

 

Cependant, la nature de leur objet ne leur permet de s’afférer à la gestion d’un ensemble immobilier que si l’on écarte la fourniture de services et que l’on accepte que cette capacité puisse être remise en cause à tout moment par la jurisprudence.

 

 

En outre, le manque de normes pouvant les encadrer conduit souvent leurs fondateurs à faire des emprunts maladroits à des notions et des organisations proches telles que la copropriété lorsqu’ils rédigent les statuts.

 

Leur popularité n’est donc pas due à leur efficacité mais plutôt au manque de « concurrence » dans ce registre de la gestion des ensembles immobiliers.

Les propriétaires en ensemble immobilier confient probablement plus sereinement  le sort de leurs biens et équipements communs à une organisation qui a déjà maintes fois été utilisée.

Malheureusement cette expérience lui vient des lotissements où elle est obligatoire et est difficilement transposable à la gestion de ces ensembles.

 

La conclusion s’imposant ici est un constat assez grave.

Depuis près de cinquante années, le sort des ensembles immobiliers et plus particulièrement de leur gestion ne semble pas préoccuper le législateur.

En effet de nombreuses réformes sont intervenues en matière immobilière et d’urbanisme offrant autant de possibilités de répondre à cette demande omniprésente d’ancrage de cette notion dans un texte de loi lui offrant enfin un statut digne de ce nom.

Mais pas une seule fois, exception faite peut être de la réforme des unions de syndicats par la loi du 13 décembre 2000, le législateur n’a manifesté une quelconque volonté d’y répondre.

 

Se pose alors la question de savoir pourquoi.

Peut-être parce que la plupart des ensembles immobiliers existant ont été créés entre les années 1950 et 1970 et qu’ils disposent déjà d’un système de gestion qui a pu, à force d’expérience, être amélioré au fil du temps.

 

Peut-être aussi parce que pendant les deux décennies qui ont suivi, les conditions du marché immobilier ne permettaient pas la mise en place de chantier de construction majeur donnant naissance à de grands ensembles immobiliers.

Le législateur devait sans doute espérer qu’il n’y aurait plus de réalisation d’envergure et qu’ainsi les ensembles immobiliers et plus particulièrement ceux de grandes tailles s’éteindraient tels des mastodontes des temps modernes.

 

 

 

Mais, l’ensemble immobilier est toujours là.

 

Et le nouveau visage du paysage urbain français après l’application de la loi « solidarité et renouvellement urbain » du 13 décembre 2000 est bien différent de ce que laissaient prévoir les 40 précédentes années.

La priorité est maintenant donnée à la concentration des activités humaines autour de ce qui existe.
La conséquence en est une plus grande densification des constructions et donc un partage plus fréquent de l’espace, des équipements et des services.

Au surplus les zones d’activité situées à la périphérie des villes, dont la « mort » avait été annoncée, sont toujours présentes et l’amélioration des transports en fait même des zones florissantes.

 

Les ensembles immobiliers, tant qu’ils continueront à s’inscrire dans cette philosophie, auront donc leur place dans le patrimoine immobilier français.

 

Les négliger serait une erreur !

C’est pourquoi une réforme s’impose.

 

Mais pas n’importe qu’elle réforme !

 

On pourrait souhaiter une nouvelle législation sur les grands ensembles, fondée non plus sur le critère de l’hétérogénéité mais sur un critère physique tels le nombre de bâtiments ou le nombre de logements.

 

Cette idée reviendrait à regrouper les grandes copropriétés et les ensembles immobiliers.

Ce statut serait impératif et tous les ensembles immobiliers, alors définis comme étant un groupe d’immeubles bâtis ayant des éléments d’équipements et des services communs y seraient soumis, quel que soit leur statut d’origine.

Il n’existerait alors plus que deux régimes applicables et parfaitement délimités : la copropriété et le statut des grands ensembles.

 

Malheureusement cette idée semble fort peu réalisable.

 

 

 

 

 

Tout d’abord parce qu’une définition quantitative pose trop de difficultés et laisse la porte ouverte à trop de situations litigieuses.

 

Ensuite l’hétérogénéité ne peut être écartée aussi facilement, et c’est cette hétérogénéité qui empêche un quelconque regroupement des ensembles immobiliers avec les groupes d’immeubles bâtis.

Leurs structures étant différentes, leurs natures ne peuvent que l’être aussi.

 

Enfin cette hétérogénéité impose une certaine liberté dans la fixation des statuts de l’organisation chargée de la gestion de l’ensemble.

Chaque ensemble étant par définition fondamentalement différent, il est important de pouvoir s’approcher autant que possible de la réalité.

 

Une autre solution consisterait, comme l’ont proposé souvent les syndics professionnels, en une nouvelle rédaction de certaines dispositions sans pour autant toucher l’esprit du sacro-saint texte de la loi du 10 juillet 1965.

Un projet d’administration des grands ensembles immobiliers avait été présenté par la C.N.A.B. en 1974.

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