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Les Résidences Para-Hôtelières en Copropriété

 
Le règlement de copropriété de telles résidences précise que cette copropriété assez classiquement que l'immeuble est « destiné actuellement ( jour de la mise en copropriété) à usage de résidence para-hotelière, les lots à usage d’habitation étant destinés à être loués à un exploitant unique dans les conditions fixées à l’article 261 D4 du CGI. »


Cet article précise que :


« Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ;

1° bis Les locations d'immeubles résultant d'un bail conférant un droit réel ;
 
2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire ;

3° Les locations ou concessions de droits portant sur les immeubles visés aux 1° et 2° dans la mesure où elles relèvent de la gestion d'un patrimoine foncier.

4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation.

Toutefois, l'exonération ne s'applique pas :
  1. Aux prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l'hébergement des touristes et qu'elles sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d'Etat
  2. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
  3. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l'exclusion de celles consenties à l'exploitant d'un établissement mentionné à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction. »
Ainsi l’activité de résidence para-hôtelière est caractérisée par l'offre en sus de l'hébergement d'au moins trois des services suivants parmi les quatre qui sont cités au 4°-b de l'article 261D du CGI :

  • l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l'ensemble des locataires ; celui-ci doit être fourni selon les usages professionnels, c'est-à-dire au choix de l'exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier ;
 
  • le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière. Cette condition sera considérée comme établie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l'exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service au client durant son séjour, selon une périodicité régulière. En revanche, elle devra être considérée comme non satisfaite si l'exploitant se contente d'un nettoyage au début et en fin de séjour ;
 
  • l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l'ensemble des locataires ;

  • l'exploitant dispose durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle. Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l'assure en un lieu unique différent du local loué lui-même.


Une Résidence para-hôtelière est donc à distinguer des résidences de tourisme ou des résidences dites de services en ce qu’elle n’obéit pas aux mêmes règles et statuts.

Régulièrement, se pose la question du changement de destination de l’immeuble en question.


Sur les modalités pratiques de ce changement de destination :


L’immeuble étant soumis au statut de la copropriété, tel qu’il est prévu par la Loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application, il ne fait aucun doute que ce changement devra faire l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale.

Se pose, dès lors, l’inéluctable question de la majorité nécessaire.

A ce sujet très précis, la 3ième Chambre de la Cour de Cassation est venue, dans un arrêt de principe en date du 19 octobre 2011, clairement préciser que la modification de la destination de l'immeuble ne pouvait être modifiée que par une décision unanime de l’ensemble copropriétaires.

La juridiction suprême rappelle ainsi que par destination de l'immeuble il faut entendre l'usage auquel les copropriétaires ont entendu affecter leur immeuble en considération de son environnement et de ces aménagements matériels (situation, nature et caractéristiques de la construction, qualité des matériaux qui la composent, élément d'équipement et de confort...), ensemble de caractéristiques qui confère à cette usage des qualités spécifiques que les copropriétaires entendent préserver et qui est ainsi graver dans la charte fondatrice de cette copropriété : son règlement.

Cette unanimité étant quasi impossible à recueillir, il est certain que tout changement de destination d’une résidence para-hôtelière sera particulièrement complexe.

S
ur les incidences fiscales de ce changement de destination


Un tel programme immobilier est souvent l’objet d’investissements immobiliers, dits « défiscalisant », qui proposent aux investisseurs d’acquérir des immeubles neufs tout en récupérant la TVA payée à l’acquisition.


Cette récupération de TVA implique que l’investisseur s’engage à louer le bien « en TVA » pendant une certaine période à compter de l’acquisition.


Il convient d’attirer l’attention des investisseurs /copropriétaires sur le fait qu’un changement du mode d’exploitation ou de destination de la Résidence, sans attendre l’expiration du délai imposé aura pour conséquence  d’obliger l’investisseur/copropriétaire à reverser tout ou partie de la TVA qui lui a été remboursée initialement par le Trésor.


En conséquence, il convient d’être extrêmement prudent afin d’éviter une régularisation de TVA s’avérant particulièrement néfaste.


Ce n’est donc qu’à la fin de cette période et lorsque les investisseurs/copropriétaires auront épuisés les avantages fiscaux qui les avaient déterminés pour l'achat, qu’ils pourront, par un vote unanime de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires changer la destination de leur copropriété et ainsi récupérer leurs lots pour en faire un autre usage.


Me Benjamin NAUDIN, Avocat spécialiste en Copropriété à MARSEILLE, Aix En Provence et sur tout le Sud de la FRANCE, se tient à votre disposition pour répondre à vos questions concernant les résidences services, résidences tourismes, résidences para-hôtelière en copropriété.
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