Rappel de la Cour de Cassation: un assignation tendant à annuler un acte modificatif du règlement de copropriété est nulle si elle n'est pas publiée.

Est irrecevable, faute de publication de l’assignation, la demande tendant à annuler l’acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété portant création denouveaux lots.Civ. 3e, 17 déc. 2014, FS-P+B, n° 13-23.350

Après avoir acquis un immeuble qu’elle plaça sous le régime de la copropriété en vendant à des investisseurs des chambres en vue de leur location, une société fit procéder à la division d’un lot luiappartenant en six sous-ensembles représentant les lots nos 50 à 55. Les lots nos 50 à 53 furent cédés à d’autres copropriétaires et la société conserva les lots nos 54 et 55 afin notamment de luipermettre d’exploiter un hôtel au sein de l’immeuble. À la suite du redressement puis de laliquidation judiciaire de cette société, le tribunal de commerce de Paris décida de céder les lots nos54 et 55 à un tiers, en l’espèce le groupe Hermès Immobilier.

C’est à cette cession que les autres copropriétaires de l’immeuble entendaient s’opposer enexigeant la réintégration des lots 54 et 55 dans les parties communes de l’immeuble.Cette demande est jugée irrecevable, faute de publication des assignations.

Les juges du fond avaient reproché aux demandeurs de ne pas avoir publié leur assignation visant à obtenir l’annulation de la résolution ayant approuvé la modification de l’état descriptif de division et du règlement.

Pour le pourvoi, une telle démarche auprès des services de la publicité foncière n’est pas nécessaire dès lors que les changements apportés ne sont en rien translatifs de droitsréels immobiliers. La liste de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicitéfoncière ne semble effectivement pas comporter une telle obligation puisque qu’il n’impose lapublication que des demandes en justice qui tendent « à obtenir […] la résolution, la révocation,l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort » (art. 28-4°, c).

Mais la formulation de l’article 30-5° du même texte se révèle bien plus large puisque celui-cidispose que « les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou larescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunauxque si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c,».

Laréférence à l’article 28 se fait ici au nom des modalités de la publication tandis que le domaine decette publicité obligatoire se veut bien plus ouvert dès lors qu’il vise la contestation de tous les «droits résultant d’actes soumis à publicité ».C’est ce que confirme la Cour de cassation en soulignant « qu’en vertu de l’article 71-B-1 [71-6] dudécret du 14 octobre 1955, toute modification des lots [doit] être constatée par un acte modificatifde l’état descriptif de division » de telle sorte que « les demandes tendaient à faire prononcerl’annulation d’actes ou de droits réels immobiliers résultant d’actes publiés au bureau deshypothèques ».

Ainsi, n’ayant pas été publiées, elles sont irrecevables.Cette solution vient atténuer la portée parfois conférée à l’arrêt de 1996 dans lequel la Cour avait affirmé, par une formule générale, que « l’action en révision du règlement de copropriété ne figure pas au rang de celles qui sont soumises à publicité » (Civ. 3e, 18 déc. 1996, n° 94-21.573, RDI1997. 128, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ). Il n’est désormais plus possible de considérer que «cette décision vise l’ensemble des actions en révision d’un règlement de copropriété quelle que soitla nature de la disposition de ce règlement qui est contestée » (JCP N 1998. 516, obs. P. Frémont).

Si la demande en révision du règlement a pour objet de remettre en cause un acte qui a fait l’objet d’une publication aux services fonciers, elle doit elle-même être publiée afin d’assurer un parallélisme des formes. Tel n’était pas le cas dans l’arrêt de 1996, où l’action portait sur la révisiondes charges ; or ces stipulations ne sont pas au nombre de celles devant être publiées.

En revanche, la modification des lots de copropriété intègre bien le domaine de la publicité obligatoire.Comme l’a indiqué la troisième chambre civile, seules sont exemptées de l’obligation de publicitéles demandes visant l’annulation des « clauses qui n’affectent pas la propriété des lots » 

Le Cabinet NAUDIN reste à votre diposition pour les litiges relatifs à la copropriété et son statut.