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Terrasses parties communes à jouissance privative : dépose et repose d'un carrelage consécutifs à de gros travaux

S’il est indubitable qu’un contentieux naît fréquemment sur le point de savoir qui du copropriétaire ou du syndicat doit supporter la charge des travaux ou réparations concernant la partie commune dont la jouissance exclusive a été conférée à un lot déterminé, il apparait que dans le cas très particulier de la réfection de l’étanchéité de terrasses ou balcons affectés d’un tel droit, en l'absence de précisions particulière dans le règlement de copropriété, les tribunaux font la distinction suivante :

  • les dépenses relatives au revêtement superficiel incombent au copropriétaire titulaire du droit de jouissance exclusive ;
 
  • les dépenses concernant la couche d'étanchéité et le gros œuvre entrent dans les charges communes générales et doivent être supportées à ce titre par l'ensemble des copropriétaires.
 
Lorsque de tels travaux deviennent nécessaires sur ce type de parties communes affectées d’une jouissance exclusive se pose inéluctablement la question de savoir qui devra supporter la charge de la dépose et de la remise en leur état antérieur des installations et équipements mis en place par le titulaire du droit de jouissance exclusive ?


Les cas le plus fréquents sont celui du sol d’une terrasse carrelé par le copropriétaire titulaire du droit de jouissance en question, ou encore du jardin suspendu créé sur un toit terrasse…


Il est de jurisprudence constante que « tous les aménagements effectués par le copropriétaire titulaire du droit de jouissance exclusif qui ne sont pas prévus par le règlement et n'existaient pas à l'origine, ne peuvent être considérés comme des parties communes et la charge de leur enlèvement incombe au titulaire du droit de jouissance exclusive » (Cass. Civ 3ème 30 avril 2002 n°00-15880 Jurisdata n°2002 014270)

 

 Ainsi, la jurisprudence applique strictement ce principe pour la remise en état d'un jardin créé sur un toit terrasse (Cass Civ 3ème 5 janvier 1994 n°92 10141 Jurisdata n°1994-000893…) ou pour les frais de dépose et de repose d'un carrelage (CA Rennes, 12 sept. 1995 : JURIS DATA 1995-050 599)



Attention, assez classiquement en copropriété, l’examen minutieux du règlement sera nécessaire.


Il a été ainsi jugé que  si le règlement de copropriété prévoyait que les dépenses des grosses réparations des terrasses étaient à la charge du syndicat, les frais de remplacement des jardinières fixes incorporées originairement à ces terrasses par des bacs à fleurs mobiles, rendus nécessaires par l'exécution des travaux d'étanchéité et le souci d'éviter de nouveaux désordres, entraient dans le coût de réfection des ouvrages dont le syndicat doit assumer la charge (Cass Civ 3ème 6 octobre 1999 n°98-11 988 JurisDATA n°1999-003478)


Ainsi, il appartiendra, sauf mention contraire du règlement de copropriété, au copropriétaire titulaire du droit de jouissance exclusif sur la terrasse d’avoir à supporter exclusivement les frais de dépose et repose d’un carrelage consécutivement aux travaux de réfection de l’étanchéité de ladite terrasse.

Me Benjamin NAUDIN, Avocat exerçant sur le ressort de la Cour d'Appel d'Aix en Provence, pourra vous assister et vous conseiller face à de telles problématiques.
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