Me Benjamin NAUDIN est titulaire, depuis février 2007, d’un doctorat en droit immobilier en traitant, sous la direction du professeur Christian Atias, la question de l’i...
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Quizz Copropriété 2022 V3
Quizz Copropriété 2022 V3
Je viens de recevoir le courrier recommandé suivant. Est-ce légal et que puis-je faire ?
« LRAR n°123456789
Objet : Notification d’une convocation à assemblée générale SDC Le ST THOMAS (PJ Convocation)
Madame, Monsieur,
Par la présente, nous vous notifions la convocation d’une assemblée générale extraordinaire en vue de résilier votre contrat de mandat de syndic en application de l’article 2004 du Code Civil et repris par l’article 25 de la Loi de 1965 relative à la copropriété.
Veuillez agréer l’expression de nos salutations distinguées.
Copropriétaires signataires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires :
… »
a.) Oui, des copropriétaires représentant 25% des voix du syndicat peuvent convoquer une assemblée, je ne peux que subir
b.) Oui, la convocation est légale mais les modalités de ma révocation ne le sont pas.
c.) Non et je dois envisager une procédure urgente au risque de perdre la copropriété.
Réponse : C Non Cette démarche est illégale à un double niveau : tant sur l’initiative de la convocation que sur ma révocation.
Réponse développée :
1.) L'auteur de la convocation
- Le syndic : auteur institutionnel de la convocation
L’article 7 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic est l’auteur de droit de la convocation. Il est donc maître de l’opportunité, du moment et du contenu de cette convocation.
Néanmoins depuis le décret du 20 avril 2010[1], l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être établi en concertation avec le conseil syndical. Ce texte n’a cependant prévu aucune sanction à l’absence d’une telle concertation.
En outre, depuis le 4 juillet 2020, le syndic a l'obligation d'afficher dans la copropriété et dans un délai raisonnable la date de la prochaine assemblée, et la possibilité qui est offerte aux copropriétaires de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour[2].
Cette formalité est également prévue sans qu’elle ne soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale.
Pour que le syndic use légitiment de ce pouvoir, encore faut-il qu’il soit en fonction lors de l’envoi de la convocation[3]et non de sa réception par les copropriétaires. Si à l’inverse son mandat se termine avant l’envoi, par ses soins, des convocations, les décisions prises au cours de l’assemblée seront judiciairement annulables[4].
Ce pouvoir a des limites. Le syndic n’a pas à se faire juge l’opportunité de cette convocation si une demande formelle lui est adressée par :
- Le Conseil syndical.
- Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25% des tantièmes (le règlement de copropriété peut prévoir une proportion moindre).
Dans ces circonstances la convocation devient de droit et le syndic n’y déferrant pas engage sa responsabilité.
Cependant, pour que le syndic puisse faire droit à cette demande encore faut-il qu’elle soit formulée par courrier recommandé ou recommandé électronique et qu’elle comporte un ordre du jour complet et les pièces annexes s’y rapportant.
- Un ou plusieurs copropriétaires sur des questions relatives à leurs droits et obligations
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a ajouté à la loi du 10 juillet 1965 un nouvel article 17-1 AA permettant à tout copropriétaire de solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale, ayant pour unique ordre du jour, une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.
- Le président du conseil syndical : Faire face au syndic défaillant ou empêché
Le président du conseil syndical, s’il en existe un, pourra convoquer l’assemblée générale dans deux circonstances :
- Si le syndic ne défère pas à la demande qui lui a été formulée par le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant 25% des tantièmes[5].
Le président du conseil syndical pourra alors convoquer l’assemblée générale après que soit restée infructueuse pendant un délai de 8 jours une mise en demeure adressée au syndic.
Il est cependant nécessaire que les conditions sus évoquées soit strictement respectées à peine de nullité des résolutions en découlant[6]. Dans ces deux circonstances, l’article 8 du décret du 17 mars 1967 impose que la convocation soit notifiée au syndic. L’absence de cette formalité n’est pas de nature à entacher de nullité les résolutions votées au cours de l’assemblée[7]
- En cas d’empêchement du syndic[8].
- En cas d’empêchement du syndic[8].
Un syndic empêché est dans l’impossibilité d’accomplir sa mission pour des raisons indépendantes de sa volonté telles que la maladie, un accident, la perte de garantie financière ou de carte de gestion, sa liquidation judiciaire… Dans de telles circonstances, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le Président du conseil syndical pourra convoquer une assemblée générale dont l’unique ordre du jour sera la désignation d’un nouveau syndic[9]. Notons que le texte octroyant ce pouvoir au président ne le subordonne pas à une mise en demeure préalable demeurée infructueuse.
- La convocation par tout copropriétaire.
Un copropriétaire peut convoquer une assemblée générale dans 3 circonstances :
- Si le syndic ne défère pas aux demandes formulées par un ou plusieurs copropriétaires représentant 25% des tantièmes et si la copropriété est dépourvue de conseil syndical ou si ce conseil syndical n’est pas constitué.
- Si le président du conseil syndical ne se substitue pas au syndic qui ne ferait pas droit à une légitime demande.
Dans ces circonstances, le ou les copropriétaires doivent avoir préalablement notifié mises en demeure au syndic et au président du conseil syndical. Ces mises en demeure doivent avoir été infructueuses pendant un délai de 8 jours. À défaut de telles mises en demeure, la démarche entamée sera irrecevable[10].
L’absence de réaction du syndic ou du président du conseil syndical ne permet pas au copropriétaire de convoquer directement l’assemblée. Il doit, pour ce faire, être habilité judiciairement.
L’article 50 du décret du 17 mars 1967 précise, en effet, que ce délai passé le ou les copropriétaires intéressés pourront saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble par une assignation en référé aux fins d’être autorisés à convoquer l’assemblée générale.
Cette assignation peut être formée par tout copropriétaire, elle ne se limite donc pas uniquement aux copropriétaires ayant été à l’origine de la demande de convocation restée infructueuse.
Elle sera délivrée au syndic, en son nom personnel, et le cas échéant au président du conseil syndical. Ce processus doit impérativement être respecté[11]car, de jurisprudence constante, les résolutions votées au cours d’une assemblée convoquée par un copropriétaire, qui n’est pas président du conseil syndical et qui n’a pas été habilité judiciairement à une telle tâche, sont annulables[12]
Dans sa décision, le juge pourra habiliter un copropriétaire afin qu’il convoque l’assemblée générale ou pourra, s’il le juge plus opportun, désigner un mandataire de justice ayant une mission similaire.
Une fois désigné, le copropriétaire devra notifier sa convocation au syndic en exercice sans que cette formalité ne soit considérée comme substantielle.
- En cas de carence de syndic[13], lorsque la copropriété est dépourvue de syndic.
- En cas de carence de syndic[13], lorsque la copropriété est dépourvue de syndic.
Depuis la Loi MACRON du 06 août 2015[14], l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 précise que lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, pour toutes autres raisons que l’absence de prise de décision au sein d’une assemblée réunie à l’effet de désigner un syndic, « l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic »
Tel est par exemple le cas du syndic n’ayant pas convoqué une assemblée préalablement à la fin de son mandat.
Cette assemblée ne pourra avoir comme unique ordre du jour que la question de la désignation d’un syndic. À défaut d’une telle convocation, les dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 deviennent alors applicables.
- Conséquences d’une convocation émise par un auteur irrégulier
Une convocation émise par une personne qui n’est pas habilitée, légalement ou judiciairement est irrégulière et entraine la nullité des résolutions votées au cours de l’assemblée générale[15].
Tel est le cas de l’assemblée convoquée par :
Il convient de retenir que lorsque la convocation a été expédiée même irrégulièrement, elle ne peut être annulée[19]. La contestation judiciaire des décisions prises devient donc une nécessité.
La contestation judiciaire de ces décisions doit impérativement intervenir dans le délai de 2 mois à compter du lendemain de la première présentation de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, à défaut cette irrégularité est couverte[20].
La présence à l’assemblée générale du copropriétaire irrégulièrement convoqué ne purge pas son droit de recours, il doit simplement avoir la qualité d’opposant aux résolutions contestées et ce conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965[21].
La copropriétaire qui entend contester les résolutions votées au cours de cette assemblée irrégulièrement convoqué n’aura pas à justifier d’un quelconque grief ou préjudice.
L’irrégularité de la convocation à une assemblée générale devant désigner le syndic est de nature à priver cet organe du pouvoir de convoquer les assemblées suivantes. En effet, l’annulation du mandat de syndic aura pour effet de rendre annulable toutes les assemblées qu’il aura convoquées. Il sera néanmoins nécessaire qu’un recours soit exercé contre chacune d’entre elles dans les formes et délais prévus par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965[22].
Le défaut de qualité du convoquant demeure source d’un important contentieux.
Il a été part ailleurs retenu que l’irrégularité grave d’une convocation pouvait s’analyser en un trouble manifestement illicite permettant au juge des référés sur la base de l’article 835 du code de procédure civile d’en proscrire la tenue[23].
Ainsi, ces copropriétaires, même s’ils représentent 25% des voix du syndicat ne pouvaient convoquer cette assemblée sauf à ce que l’un d’entre eux ait été expressément autorisé par une décision de justice. Il faut ainsi agir à l’encontre de cette convocation pour empêcher la tenue de cette assemblée.
2.) La révocation du syndic
Pour les contrats de syndic adoptés depuis le 4 juillet 2020, l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 distingue, désormais, entre le non -renouvellement et la résiliation anticipée du contrat du syndic en place.
Les nouvelles modalités prévues par ce texte sont reprises, in extenso, dans le modèle type de contrat de syndic prévu par le décret du 02 juillet 2020[24].
Ce nouveau texte précise que le non-renouvellement du contrat arrivant à son terme n’ouvre pas droit à indemnité pour le syndicat des copropriétaires :
- Si la désignation d’un nouveau syndic (avec contrat) et la fin anticipée du contrat de syndic sont mises à l’ordre du jour d’une assemblée devant se tenir dans les 3 mois précédant la fin du contrat du syndic en place.
- Si le syndic n’entend pas représenter sa candidature, il doit avertir le conseil syndical de son intention 3 mois avant la tenue de l’assemblée à venir pour lui permettre une mise en concurrence.
L’assemblée désignera alors son nouveau syndic et fixera clairement les date de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat. Ces deux dates ne peuvent intervenir au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée.
La résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic, c’est-à-dire sa révocation par le syndicat ou la démission du syndic, suppose, comme le soutenait la jurisprudence, une inexécution grave de l’autre partie.
Certaines formalités doivent être respectées :
- Si la résiliation émane du syndic, ce dernier doit en informer le conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, l’ensemble des copropriétaires par courrier AR ou LRE (notification) en précisant les motifs reprochés au syndicat. Une assemblée pourra alors être convoquée dans les deux mois suivant cette notification. La résiliation prend effet un jour franc après la tenue de l’assemblée.
Le syndic démissionnaire a donc l’obligation de convoquer une assemblée pour pourvoir à son remplacement.
- Si la résiliation émane du conseil syndical, il devra notifier au syndic une demande d’inscription d’un ordre du jour complémentaire à l’assemblée générale à venir portant sur la résiliation du contrat et précisant les inexécutions reprochées et parallèlement l’élection d’un successeur.
Cette résiliation prend effet un jour franc après la tenue de l’assemblée.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 met donc un terme à la pratique, issue de textes, permettant au syndic d’abandonner l’assemblée générale en cas de non-réélection.
Gardons néanmoins en mémoire que pour les contrats de syndic conclus avant le 4 juillet 2020, les textes antérieurs demeurent applicables.
Ainsi en application de l’article 17 de la Loi du 10 juillet 1965 en vigueur jusqu’à cette date l’élection d’un nouveau syndic et l’acceptation par ce dernier de son nouveau contrat révoque automatiquement le mandat du syndic en place.
Il en ressort que dans les circonstances du courrier seul le conseil syndical aurait pu initier une telle démarche.
Ces textes n’empêchent en rien à un copropriétaire d’expédier un ordre du jour complémentaire prévoyant la révocation du syndic et l’élection d’un nouveau. Mais tel n’a pas été le cas.
Si cette révocation devait aboutir le syndic sortant aurait droit à des dommages et intérêts ( honoraires non perçus)
[1] D n°2010-371 du 20 avril 2010
[2] Art.9 D1967
[3] Civ 3e 19 oct. 2017 n°16-24646
[4] Civ 3e 12 sept. 2006 Loyers et copr.2006 comm.205
[5] Art.8 D1967
[6] Civ 3e 14 janv. 1998 n°96-12513
[7] CA PARIS 23e Ch B 24 mars 2005 Loyers et copr 2005 comm n°182
[8] Apport de la Loi MACRON du 06 août 2015 à l’article 8 alinéa 2 Décret du 17 mars 1967
[9] Art 18 L1965
[10] CA PARIS 19 janv. 2001 n°2000/17760
[11] CA PARIS 14e CH B 4 avr.2008 AJDI 2008 p777
[12] CA PARIS Pôle 4 20 nov. 2013 n°13/02833
[13] Art 47 D1967 modifié par la Loi MACRON du 6 août 2015
[14] L.n°2015-990 du 06 Août 2015
[15]Civ 3e 7 avr. 2004 n°02-14496
[16] Civ 3e 12 sept.2006 Loyers et copr.2006 comm.205
[17] CA PARIS Pôle 4 20 nov. 2013 n°13/02833
[18] Civ 3e 30 mars 1989 : Rev Loyers 1989 p.221
[19] Civ 3e 22 mai 1990 n°88-16191
[20] Art. 42 L1965 et Civ 3e 13 nov. 2013, n°12 12084
[21] Civ 3e 3 déc. 2002 n°01-02444
[22] Civ 3e 30 janv. 2007 Loyers et copr 2007 comm.83
[23] TGI PARIS 19 janv. 2004 Administrer avr. 2004 48
[24] D.2020-834 du 02 juill.2020
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