Question : En cas de pluralité de candidats aux fonctions de syndic, suite à la réception d’un ordre du jour complémentaire émis par un copropriétaire ou le Conseil syndical, comment dois-je procéder lors du vote ?
a.) Je fais voter sur la candidature de mon cabinet et applique immédiatement la passerelle de l’article 25-1. Si je suis élu, les autres résolutions deviennent, de facto, sans objet.
b.) Il n’y a jamais d’autres candidats que ma société. Je prends bien soin de détruire systématiquement toutes les candidatures reçues par courrier AR.
c.) Un combat à mains nues est organisé. Le plus fort sera désigné syndic
d.) Je fais d’abord voter sur toutes les candidatures à la majorité de l’article 25 puis en cas de second vote sur les candidats ayant au moins obtenu le tiers.
Réponse D
Si la demande d’ordre du jour m’est arrivée complète et dans le formalisme imposé par les articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967, je dois inscrire cette candidature à l’ordre du jour de l’assemblée suivante.
L’article 19 du décret du 17 mars 1967 précise que pour l’application de l’article 25-1, l’assemblée ne peut procéder au second vote prévu par cet article qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.
Attention au formulaire de vote par correspondance.
Réponse développée :
- Ordre du jour complémentaire.
Depuis le décret du 27 mai 2004 , l’article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à tout copropriétaire ou au conseil syndical de demander l’inscription d’un ordre du jour complémentaire pour la prochaine assemblée.
Cette faculté doit être rappelée à l’occasion de chaque appel de fonds adressé par le syndic et lors de l’affichage de la date de la prochaine assemblée dans les parties communes .
Cette demande doit être notifiée au syndic, elle doit donc être faite par courrier AR ou recommandé électronique. La communication au syndic par un autre biais, lettre simple ou courriel par exemple, peut entrainer la nullité de la résolution votée .
Même si les textes antérieurs prévoyaient un délai impératif pour l’envoi d’une telle demande, la nouvelle rédaction de l’article 10 sous-entend que la demande doit arriver entre les mains du syndic dans le délai nécessaire, c’est-à-dire avant l’envoi de la convocation voir même avant sa mise sous pli sinon cette nouvelle question sera posée à la prochaine assemblée annuelle .
Le syndic n’est tenu de donner suite à une telle demande que s’il est saisi régulièrement
La jurisprudence attachée à cet article est abondante et précise clairement que :
- Le copropriétaire qui formule la demande doit préparer les projets de résolutions qu’il souhaite voir soumettre à l’assemblée et y attacher les pièces rendues obligatoires
- Il n’appartient pas au syndic de suppléer aux lacunes ou insuffisances des demandes formées par les copropriétaires
- Le syndic n’a pas à déférer à la demande d’ordre du jour complémentaire si la demande est rédigée dans des termes vagues , n’énumérait pas les questions précises à inscrire à l’ordre du jour ou se bornait à des réflexions personnelles sans proposer le vote de résolution
- Le syndic n’ a pas à inscrire à l’ordre du jour des demandes qui ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’un vote ou qui ne sont pas des questions à proprement parler
Le syndic confronté à une demande irrégulière doit faire œuvre de prudence. Pour ne pas voir sa responsabilité engagée et ainsi remplir son devoir de conseil, il devra « appeler l’attention du demandeur lorsque la question ne peut prospérer pour quelque motif que ce soit » .
Néanmoins, soulignons que si le syndic ne donne pas suite à une demande régulière formulée par un copropriétaire, l’assemblée n’encourt pas pour autant la nullité .
Cependant, s’il est établi que les délibérations et le vote de la question non inscrite à l’ordre du jour aurait influé sur le vote d’autres résolutions, celles-ci pourraient être annulées .
Tel est le cas, par exemple, de l’ « omission » de l’inscription d’un candidat syndic, proposé par un copropriétaire, à l’ordre du jour devant statuer sur l’élection dudit organe de la copropriété .
- Passerelle de l’article 25-1 et ordonnance du 30 octobre 2019
Dans sa volonté de faciliter la prise de décision en assemblée, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a profondément modifier cette « passerelle » de l’article 25-1.
Ainsi depuis le 1er juin 2020 :
- La première passerelle, permettant un second vote immédiat à la majorité de l’art 24, si le projet a obtenu au moins le tiers des voix du syndicat, devient automatique et s’applique à toutes les décisions faisant référence à l’article 25 ou à la majorité absolue des voix du syndicat (travaux d’amélioration, pose de compteur, d’eau froide divisionnaire, scission de copropriété, syndicat secondaire…)
- L’article 19 du décret du 17 mars 1967 précise que lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, l’application de la passerelle et donc le second vote ne sont possibles qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote. La pratique consistant à revoter immédiatement sur le premier candidat, et ainsi déclarer les autres candidatures « sans objet », est donc condamnée.
La combinaison de ces nouvelles dispositions avec le vote par correspondance impose aux syndics d’être particulièrement vigilant lors de la préparation de la convocation et du formulaire de bulletin de vote par correspondance.
En effet, il sera systématiquement nécessaire de prévoir, pour les questions relevant de la majorité de l’article 25, une seconde question et donc un second vote à la majorité de l’article 24. À défaut la prise de décision sera irrégulière.
