COVID-19: L'accès au parties et équipements communs de la copropriété.
En cette période trouble, où le confinement dans des appartements exigus peut s’avérer complexe, une question agite l’actualité des copropriétés :
Les copropriétaires peuvent-ils jouir des équipements collectifs (piscine, équipements sportifs, parcs paysagers…) de leur immeuble ?
Sur le plan de la santé publique, et de la transmission du COVID-19 par ces équipements collectifs, un principe précaution d’impose.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus Covid-19, les mesures d'hygiène ont été adaptées afin de limiter les risques de contaminations pour les employés mais aussi pour les résidents des immeubles en copropriété.
Récemment l'UNIS, dans un communiqué relatif au travail des gardiens et employés d'immeubles dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, a rappelé que "L'entretien des copropriétés est considéré comme prioritaire et n'est donc pas concerné par le recours à une activité partielle. »
Nous devons, face à cette question garder en mémoire que l'article 4 de la Loi du 10 juillet 1965 précise que "les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi"
Ces équipements communs quoique collectifs demeurent donc une propriété privée soumise à l'indivision. On ne peut leur réserver le même sort que les équipements publics spécifiquement visés par les textes récents traitant et organisant les mesures de confinement.
Néanmoins attention, l'état d'urgence sanitaire permet aux autorités locales, dont notamment les préfets, de s'immiscer jusque dans la propriété privée. Il en est ainsi et par exemple de certains arrêtés préfectoraux interdisant l’usage des piscines publiques comme privées.
Il convient donc, tout d’abord, face à cette question de consulter les arrêtés municipaux et préfectoraux pour voir si des mesures particulières aux équipements communs en copropriété ont été ordonnées.
S’agissant des rapport internes à la copropriété, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que « chaque copropriétaire (…) use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».
Selon l’article 3 de cette même loi, c’est le règlement de copropriété qui précise les modalités d’usage des parties communes. À l'intérieur d'une copropriété, c’est donc le principe de liberté de jouissance des parties communes qui prévaut limité, bien sûr, par la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.
Ainsi restreindre ou interdire le libre accès à des équipements communs nécessiterait une modification probable du règlement de copropriété votée en assemblée.
S'agissant du pouvoir d'initiative du syndic, au terme de l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965, le syndic n'est que l'organe exécutif de la copropriété. Il ne dispose pas de pouvoirs d'initiative, si ce n’est en matière d’urgence, et ne peut ainsi de son propre chef décider des modalités de jouissance des parties communes.
Peut- on alors envisager l’urgence prévue par l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 ?
Cette dernière suit un protocole très précis.
En effet, face aux situations d’urgence, la mise en œuvre du processus contraignant de la convocation de l’Assemblée pour obtenir généralement l’autorisation de réaliser les travaux n’est pas adaptée.
C’est pourquoi l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de faire réaliser de prendre des mesures urgentes de sa propre initiative.
Comment apprécier l’urgence ?
La notion d’urgence s’apprécie en fonction des circonstances et de la jurisprudence en la matière.
Le syndic est, en quelque sorte, juge de la situation mais il peut engager sa responsabilité en cas d’appréciation erronée du caractère d’urgence.
L’article 18 considère que le syndic peut procéder de sa propre initiative à la réalisation de travaux lorsqu’ils sont indispensables à la conservation de l’immeuble et/ou présentent un caractère d’urgence.
La jurisprudence reconnait le caractère d’urgence en cas d’atteinte, notamment, à la sécurité des personnes et à la solidité et salubrité de l’immeuble.
Quelle est la procédure à adopter en cas de mesures urgentes ?
Le pouvoir d’initiative du syndic ne saurait le dispenser de certaines formalités obligatoires notamment dans le cadre de l’information des copropriétaires.
L’article 37 du décret du 17 mars 1967 met à la charge du syndic deux obligations:
- Convoquer immédiatement une Assemblée Générale
- En informer les copropriétaires
Cette Assemblée Générale permet aux copropriétaires de prendre acte de l’urgence et de se prononcer sur les mesures. L'obligation de convoquer l'assemblée directement dispense le syndic, en raison précisément de l'urgence, d'observer le délai de 21 jours, mentionné dans l’article 9 du décret du 17 mars 1967.
Dans le contexte actuel, la réunion d'une assemblée est impossible. Si bien que le syndic, sous contrôle et conseil du conseil syndical, dispose de pouvoirs manifestement élargis dont il devra rendre comptes a posteriori à l'assemblée à venir, convoquée et appelée à se réunir, quand la situation se sera revenue à la normale et ce en vue de ratification de ses actes.
La réglementation ou l’interdiction pure et simple de l'usage des parties et équipements nécessite d’être soumise à une assemblée. Le syndic ne peut par lui-même prendre une telle décision au risque de se voir sanctionné à la prochaine assemblée.
Il parait donc opportun au syndic de rédiger une note affichée dans les parties communes et expédiée, par courriel à chaque copropriétaire, rappelant les grands principes du confinement et de distanciation sociale. Cette note devra également préciser que l’usage de ces équipements, particulièrement dangereux en cette période, est fait sous la pleine responsabilité de chaque copropriétaire.
