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Assez régulièrement, des copropriétaires ou même des tiers sollicitent de syndicats de copropriétaires l’autorisation de leur louer des parties communes telles la loge du concierge, une portion de terrasse partie commune à vocation commerciale... L’éternelle question des conditions de vote se pose alors tout aussi régulièrement.
Face à cette simple question, il convient de garder à l’esprit que toutes les décisions sont prises à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés), s’il n’en est autrement ordonné par la loi »
S’agissant de la location de parties communes, la Loi du 10 juillet 1965 reste muette par conséquent, cette question devrait être soumise aux modalités posées par l’article 24 sus cité.
La jurisprudence et la doctrine viennent largement confirmer cette évidence.
En effet, une jurisprudence abondante a dégagé l'étendue et les limites des pouvoirs de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 24 dans le domaine de l'administration des parties communes, et plus spécialement à propos des décisions tendant à en réglementer ou modifier les conditions d'usage par les copropriétaires.
Ainsi constituent des actes de gestion des parties communes soumis aux modalités de vote de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965 :
- les locations consenties au bénéfice de copropriétaires ou de tiers portant sur des parties communes (CA Paris, 23e ch., 15 juin 1990 : JurisData n° 1990-023460. – Cass. 3e civ., 26 mai 2003 : Rev. loyers 2003, p. 457. – CA Paris, 25 juin 2009 : AJDI 2009, p. 879. – Cass. 3e civ., 2 mars 2010 : Administrer juill. 2010, p. 49, à propos d'une concession à titre précaire d'une partie commune) ;
- la location de parties communes pour l'installation de relais destinés à la transmission des messages par téléphones portables ; (Bouyeure, la location de terrasses communes pour l’installation de téléphones portables : Rev. Administrer juin 1998, p15)
Cependant, si le bail confère au locataire un droit réel (bail emphytéotique) ou s'il excède par ses caractéristiques ou sa durée un simple acte d'administration (bail commercial), le bail devient alors acte de disposition pouvant avoir pour effet de diminuer la valeur du patrimoine et la majorité est celle de l'article 26.
Seul garde-fou à ce vote à majorité simple, l’atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de certains copropriétaires.
En effet, dans de telles circonstances l’unanimité devient alors nécessaire.
Comme à l’habitude, une parfaite connaissance des caractéristiques de l’immeuble et des éléments déterminant son âme, son standing…permettront de d’apprécier si la location envisagée peut constituer une telle atteinte.
De manière certaine, la tendance actuelle, qu’elle soit législative comme jurisprudentielle, va vers un allègement des majorités pour permettre une prise de décision plus aisée et ainsi permettre, par exemple, au syndicat de disposer de nouvelles ressources souvent salutaires.
La location de parties communes peut donc constituer un moyen de lutte contre la dégradation des copropriétés et les copropriétés en difficultés.
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