SENAT TA N°134, 14 juin 2023 (Le 14 juin 2023, le Sénat a adopté sans modification le texte adopté en deuxième lecture par l’Assemblée nationale le 4 avril 2023).
Le texte amendé par les parlementaires tend à protéger les propriétaires victimes de squat avec des sanctions renforcées, à renforcer les mesures visant à sécuriser les bailleurs en cas d’impayés de loyers et l’accompagnement des locataires en difficulté.
1.) Principales mesures adoptées en matière d’occupation illicite :
- Introduction d’un délit "d'occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel" qui sera puni de deux ans de prison et de 30 000 euros d'amende. Ce délit concernera aussi les locataires en impayés de loyer restés dans le logement à l’issue d'un jugement d’expulsion devenu définitif. Ces locataires risqueront 7 500 euros d’amende (hormis ceux concernés par la trêve hivernale, bénéficiant d'une décision de sursis à expulsion ou d'un logement social)
- Exonération pour le propriétaire d'un logement squatté de son obligation d'entretien, (sauf cas d'un marchand de sommeil).
- Peine de trois ans de prison et de 45 000 euros d'amende pour instigateurs de squats faisant croire qu’ils sont propriétaires des logements.
- Amende de 3 750 euros pour "la propagande ou la publicité" facilitant ou incitant les squats.
- Suppression de la possibilité d’octroi de délais pour les squatteurs entrés illégalement dans les locaux et dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement
- Modification de la procédure d’évacuation forcée prévue à l'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (DALO) – Ne s’appliquerait pas à l’évacuation d'un locataire défaillant:
– Ne s’appliquerait pas à l’évacuation d'un locataire défaillant ;
– Extension de son application aux squatteurs qui occupent des logements entre deux locations ou juste après l'achèvement d’une construction, avant que le propriétaire n'ait eu le temps d'emménager ;
– Dans le cas où propriétaire ne peut prouver qu’un logement lui appartient, parce qu'il ne peut accéder à son logement pour récupérer les documents nécessaires.
le préfet doit s’adresser, dans un délai de 72 heures, à l'administration fiscale,
2.) Nouveautés en matière d’impayés :
- Insertion systématique dans les contrats de location d'une clause de résiliation automatique en cas d'impayés de loyers.
- Suspension de cette clause, à certaines conditions restrictives, sur demande effectuée auprès du juge qui pourra suspendre d'office ou à la demande du locataire ou du bailleur les effets de cette clause seulement si le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a "repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience". La suspension de la clause prendra fin automatiquement "dès le premier impayé" ou retard dans le paiement de la dette locative fixé par le juge.
- Réduction des délais dans les procédures contentieuses du traitement des impayés de loyers, en particulier pour les locataires de mauvaise foi. Il est prévu de porter à 6 semaines le délai légal minimal entre la délivrance d’un commandement de payer et la possibilité d’assigner en justice un locataire défaillant (au lieu de deux mois dans le droit en vigueur) ;
- Nécessité de préciser par décret en Conseil d'Etat les modalités d'évaluation de la réparation due au propriétaire en cas de refus du concours de la force publique afin d'exécuter une mesure d'expulsion.
Le Mardi 27 juin 2023, le Conseil constitutionnel a été saisi de cette loi par plus de soixante députés.
Me Anne-Cécile NAUDIN, Droit des Baux. 06072023
