Dans le monde complexe des baux commerciaux en résidence tourisme, une récente décision de la Cour de cassation en France a jeté une lumière bien nécessaire sur la réglementation des baux conclus entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme classées. Cette décision clarifie la question de savoir si l'impossibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale s'applique également aux baux renouvelés dans ce contexte particulier.
Contexte Juridique
Conformément à l'article L 145-4 du Code de commerce français, les locataires commerciaux ont le droit de donner congé à leur bailleur à l'expiration de chaque période triennale du bail. Cependant, une exception importante est prévue pour les baux commerciaux conclus entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme classées, conformément à l'article L 145-7-1 du Code de commerce. Dans ce cas, la durée minimale du bail est de 9 ans, et il n'est pas possible de résilier le bail à l'expiration d'une période triennale.
La Question Cruciale
La question qui a suscité un débat juridique concerne l'application de cette impossibilité de résiliation aux baux renouvelés dans ce contexte. En d'autres termes, les exploitants de résidences de tourisme classées sont-ils également liés par cette restriction lorsque leur bail initial de 9 ans est renouvelé ?
La Décision de la Cour de Cassation
La Cour de cassation a apporté une réponse claire à cette question dans sa décision récente (Cass. 3e civ. 7-9-2023 n° 21-14.279 FS-B). Selon cette décision, l'article L 145-7-1 du Code de commerce n'est pas applicable aux baux renouvelés de résidences de tourisme classées. Au lieu de cela, les dispositions de l'article L 145-12 du Code de commerce s'appliquent, ce qui signifie que la durée du bail renouvelé est également de 9 ans, sauf si les parties conviennent d'une durée plus longue. De plus, les dispositions de l'article L 145-4, alinéas 2 et 3, relatives notamment à la faculté de résiliation triennale, restent applicables au cours du bail renouvelé.
Implications de la Décision
Cette décision de la Cour de cassation a des implications importantes pour les exploitants de résidences de tourisme classées et les propriétaires de ces locaux. Elle clarifie que la restriction à la résiliation triennale prévue par l'article L 145-7-1 ne s'applique qu'au bail initial de 9 ans et n'affecte pas les baux renouvelés. En conséquence, les exploitants de résidences de tourisme classées ont la possibilité de donner congé à leur bailleur à l'expiration de chaque période triennale du bail renouvelé.
Cette décision s'aligne sur l'objectif législatif de la loi de 2009 visant à protéger l'investissement des propriétaires de résidences de tourisme classées. En rendant fermes les baux commerciaux pendant une période initiale minimale de 9 ans, cette loi vise à assurer la pérennité de l'exploitation et à garantir que les avantages fiscaux associés à ces investissements sont préservés.
Conclusion
La décision de la Cour de cassation clarifie un aspect important de la réglementation des baux commerciaux en France, en particulier pour les résidences de tourisme classées. Elle souligne que la restriction à la résiliation triennale prévue par l'article L 145-7-1 ne s'applique pas aux baux renouvelés, offrant ainsi aux exploitants de ces résidences une plus grande flexibilité contractuelle. Cette décision contribue à garantir un équilibre entre les intérêts des propriétaires et des exploitants dans ce domaine complexe du droit immobilier commercial en résidence de tourisme.
