L’affaire Cruz du 15 décembre 1993 (Cass, 3ème civ., 15 décembre 1993, 91-10.119)posait le principe selon lequel « la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée lorsque la levée de l’option intervient postérieurement à la rétractation du promettant ».
En effet, la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir. Ainsi, en cas de violation de son obligation de faire par le promettant, seuls pouvaient être demandés des dommages et intérêts (Cass, 3ème civ., 28 octobre 2003, 02-14.459)
Cette position a été remise en cause par la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (ordonnance n°2016-1131 du 10 février 2016) et plus particulièrement par l’article 1124 alinéa 2 du code civil qui dispose désormais que :
« La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ».
La Cour de cassation dans son arrêt du 23 juin 2021
(Cass. 3ème civ, 23 juin 2021, n°20.17.554) vient d'harmoniser sa jurisprudence avec les textes actuels (bien que son dispositif vise des fondements antérieurs à la réforme de 2016.)
Ainsi, et désormais, pour la Cour « A la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien."
Par ailleurs, en application de l’article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retenait la faculté offerte à toute partie contractante, et ce quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci était possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19) ».
La Cour de Cassation dans sa décision du 23 juin 2021 apprécie différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et retient qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.
Ainsi la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente en cas de levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale. Il en découle que la vente est parfaite.
Me Anne-Cécile NAUDIN
