Cass. 3e civ. 20-5-2021 n° 20-15.633 FS-P, Synd. copr. de la résidence Leclerc Bellevue
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.
Selon l’article L. 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudicataire paye les frais de la vente.
Dans les faits, après la vente d’un lot de copropriété par adjudication, le syndicat des copropriétaires devait former opposition au versement des fonds et solliciter le paiement d’un arriéré de charges comprenant, entre autres, le coût de l’état daté établi par le syndic à l’occasion de la vente.
La cour d’appel condamne le copropriétaire vendeur au paiement de l’état daté. L’arrêt est cassé. La Cour de Cassation retient alors que c’est à l’adjudicataire, qui supporte les frais de la vente en application de l’article L 322-9 du Code des procédures civiles d’exécution, de supporter le coût de l’état daté.
Cet Arrêt est novateur. En copropriété , en cas de vente d'un lot, le syndic doit établir un "état daté" comportant les informations sur les sommes restant dues par le copropriétaire cédant et les sommes incombant au futur acquéreur (article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Les honoraires du syndic, dans le cadre d'une vente de gré à gré, pour l'établissement de l'état daté ont été fixés à 380 euros TTC par un Décret du 21 février 2020 et sont normalement supportés par le copropriétaire cédant.
En cas de vente par adjudication, est-ce également le copropriétaire cédant qui doit supporter le coût de l’état daté comme l’avait décidé la cour d’appel en l’espèce ? La Cour de cassation répond que c’est à l’adjudicataire, et non au copropriétaire vendeur, de supporter ce coût. En effet, les frais d’une vente par adjudication sont mis à la charge de l’adjudicataire (C. exécution art. L 322-9). Ces frais comprennent les frais de poursuite et les frais de mutation. Ils incluent les frais indispensables à l’obtention des documents nécessaires à la rédaction du cahier des conditions de vente. Or, l’état daté est nécessaire à la rédaction de ce document puisque, sans les données mentionnées dans cet état daté, les informations financières prévues par l’article L 721-2, II-2° du Code de la construction et de l’habitation ne pourront pas être renseignées, de sorte que le cahier des conditions de vente ne satisferait pas à cette obligation légale.
En conséquence, le coût de l’état daté doit faire partie des frais de poursuite supportés par l’adjudicataire.
