En cette période d’assemblées générales, la question des comptes et de leurs justificatifs demeure au centre de débats. Certains rappels s’avèrent nécessaires notamment s’agissant de la régularité du vote des résolutions comptables et du contrôle préalable du conseil syndical.
Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ; il donne son avis sur les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui‑même, et peut prendre connaissance et copie de tous documents relatifs à la gestion et à l’administration de la copropriété.
L’article 26 du décret du 17 mars 1967 précise que le conseil syndical contrôle notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les contrats et l’élaboration du budget prévisionnel, qu’il suit dans son exécution.
Quand il bénéficie d’une délégation de pouvoirs, ses décisions sont consignées dans un procès‑verbal transmis au syndic et inscrit au registre des procès‑verbaux des assemblées générales
(Article 21-1 du Décret du 17 mars 1967), et il rend compte de l’exercice de cette délégation devant l’assemblée votant l’approbation des comptes, au moyen d’un rapport d’information
(Article 21-5 de la Loi du 10 juillet 1965).
S’agissant du syndic, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui impose de gérer comptablement et financièrement le syndicat ; il doit établir le budget prévisionnel en simple concertation avec le conseil syndical, établir les comptes et leurs annexes, les soumettre au vote de l’assemblée générale et tenir une comptabilité séparée faisant apparaître la situation de chaque copropriétaire
Enfin l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose, pour la validité des décisions d’approbation des comptes et de vote du budget prévisionnel, la notification, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, de l’état financier du syndicat et du compte de gestion général, présentés avec comparatif de l’exercice précédent, ainsi que du projet de budget présenté avec comparatif du dernier budget prévisionnel voté ; d’autres documents sont requis pour l’information des copropriétaires, dont l’avis du conseil syndical exclusivement
lorsque sa consultation est obligatoire (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2 février 2023, n° 20/13010, Tribunal Judiciaire de Lyon, 7 mars 2024, n° 21/03242, Tribunal Judiciaire de Nice, 20 décembre 2024, n° 23/00124).
Pour autant, aucun des textes formant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’institue une obligation légale de « contrôle préalable des comptes » par le conseil syndical comme condition de validité des décisions d’approbation des comptes ou de vote du budget prévisionnel.
C’est ainsi que le Tribunal judiciaire de Versailles dans une décision du 14 mai 2024 confirme cette analyse en distinguant les obligations du syndic selon qu’il s’agit du budget prévisionnel ou des comptes : l’article 18 de la loi de 1965 impose une concertation « obligatoire » avec le conseil syndical pour l’établissement du budget prévisionnel, mais le tribunal relève expressément que
« une telle consultation pour l’établissement des comptes du syndicat ainsi que leurs annexes n’est pas une obligation légale » (« il ressort clairement (…) que la consultation du conseil syndical est obligatoire s'agissant du budget prévisionnel. Toutefois, une telle consultation pour l'établissement des comptes (…) n'est pas une obligation légale » (Tribunal Judiciaire de Versailles, 14 mai 2024, n° 22/00705)). Il en déduit qu’en l’absence d’obligation légale de concertation pour les comptes, l’expiration du mandat du conseil syndical ou son absence de consultation n’empêchent pas la validité du vote d’approbation des comptes.
Ainsi et s’agissant des comptes, la mission de contrôle du conseil syndical est un pouvoir de gestion interne et de surveillance, mais non une formalité substantielle de la procédure d’assemblée générale dont l’inobservation, à elle seule, entraînerait la nullité des résolutions d’approbation.
Soulignons au surplus, et s’agissant du budget prévisionnel, certes, une obligation de concertation préalable avec le conseil syndical pèse sur le syndic au titre de l’article 18, mais cette obligation ne se confond pas avec un « droit de veto » ou une condition de validité des décisions : l’absence de concertation préalable n’entraine pas de nullité de résolution de budget prévisionnel.
C’est en ce sens que la Cour d’appel d’Aix en Provence souligne que « En outre, comme l'a également retenu le premier juge, la règle édictée par l'article 26 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967 n'est sanctionné par aucun texte. » (CA Aix en provence 22 octobre 2025 RG n° 23/14579)
