Travaux en copropriété: N'est-il pas risqué de changer d'entreprise de BTP ?

L’approbation d’un devis en assemblée générale, suivie de la signature du marché par le syndic, fait entrer le syndicat dans une relation contractuelle avec l’entreprise, dans la mesure où le syndic agit dans le cadre de la décision de l’assemblée et de son mandat légal de représentant du syndicat pour l’exécution des décisions collectives (Article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; Article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

 

Une fois le contrat formé, le syndicat ne peut confier le chantier à un autre entrepreneur sans rompre ou aménager ce contrat (résiliation amiable, résiliation pour inexécution, etc.), sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle de droit commun vis‑à‑vis de la première entreprise, distincte du régime adopté lorsque l’assemblée se borne à retenir un devis sans signature du syndic (Cour d’appel d’Aix‑en‑Provence, 9 juin 2022, n° 19/13880).

 

Les risques juridiques tiennent moins à la seule substitution d’entreprise qu’aux circonstances dans lesquelles elle intervient : si aucun contrat n’est encore formé ou aucun commencement d’exécution n’est intervenu, la jurisprudence admet que l’assemblée générale, “organe souverain”, revienne sur son choix sans engager la responsabilité de la copropriété (Cour d’appel d’Aix‑en‑Provence, 9 juin 2022, n° 19/13880) ; en revanche, lorsque le contrat est signé et que les travaux ont commencé, la rupture mal gérée expose le syndicat à payer les travaux réalisés, voire à répondre d’une rupture fautive, et le syndic à une responsabilité propre s’il a excédé ses pouvoirs (résiliation non autorisée, paiements excessifs, protocole défavorable), solution illustrée par la condamnation du syndic à contribuer au coût des travaux de reprise et aux condamnations prononcées contre le syndicat (Tribunal judiciaire de Versailles, 12 septembre 2024, n° 19/05531).

·       Rôle de l’assemblée et du syndic dans la formation du contrat

Les décisions du syndicat étant prises par l’assemblée générale, leur exécution, y compris la conclusion des marchés de travaux, est confiée au syndic qui représente le syndicat dans les actes civils.

 

L’assemblée arrête en outre des seuils de marchés et de contrats à partir desquels la consultation du conseil syndical et la mise en concurrence sont obligatoires, ce qui encadre la manière dont le syndic prépare et conclut les contrats

 

Dans une affaire relative à des travaux de fermeture par portail, la cour de Paris rappelle que l’assemblée décide la réalisation des travaux, “retient le devis” d’une société déterminée et “autorise le syndic à passer commande” (Cour d’appel de Paris, 1er février 2023, n° 20/06842). Cette séquence – vote de l’assemblée sur le devis, puis commande – constitue le schéma normal de formation du contrat entre le syndicat et l’entreprise, le syndic agissant comme mandataire du syndicat.

·       Portée de la signature du contrat et de l’exécution des travaux

Une fois le devis voté et le contrat signé par le syndic, le syndicat est engagé en tant que maître d’ouvrage envers l’entreprise sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle, indépendamment des éventuelles garanties de nature décennale (Cour d’appel de Chambéry, 21 mai 2024, n° 21/02115).

 

Ainsi, lorsque le devis a été approuvé en assemblée, que le syndic – seul représentant légal – a signé le marché dans le cadre de cette autorisation et que l’entreprise a commencé à exécuter, l’existence d’un contrat de travaux opposable au syndicat ne prête pas à discussion.

 

La question devient alors celle des conditions dans lesquelles le syndicat peut mettre fin à ce contrat sans engager sa responsabilité.

 

·       Simple approbation de devis en assemblée : pas de contrat, liberté de revenir sur la décision

La cour d’Aix‑en‑Provence a posé une distinction nette entre la résolution qui “retient” une offre et la formation d’un contrat, dans une affaire où l’assemblée avait voté en 2016 une résolution approuvant la proposition de la société STB pour des travaux de piscine, puis, en 2017, avait décidé de finalement confier les travaux à un autre entrepreneur (Cour d’appel d’Aix‑en‑Provence, 9 juin 2022, n° 19/13880).

La cour juge que le vote de la résolution retenant STB “ne constitue pas un contrat” et que l’assemblée, “organe souverain de la copropriété”, peut “revenir par un nouveau vote sur une décision antérieure” et confier “l’exécution à une autre entreprise” tant qu’aucun contrat n’a été signé par le syndic et qu’aucun commencement d’exécution n’est établi (Cour d’appel d’Aix‑en‑Provence, 9 juin 2022, n° 19/13880).

 

Faute de contrat, l’action de l’entreprise en responsabilité contractuelle est rejetée, et la cour écarte également toute faute délictuelle ou rupture abusive des pourparlers, relevant notamment l’absence de déloyauté et les manquements de l’entreprise (défauts dans ses réponses aux demandes techniques du maître d’œuvre)

 

Ainsi, et logiquement, lorsque l’on se situe en amont de la signature du marché – devis approuvé mais pas encore contractualisé par le syndic –, le syndicat peut encore, via une nouvelle assemblée, changer d’entreprise avec un risque contentieux limité, sous réserve des circonstances (absence de commencement d’exécution, transparence de la procédure).

 

·       Contrat signé par le syndic : nécessité d’une résiliation maîtrisée

La situation est différente lorsque le devis approuvé en assemblée a donné lieu à un contrat signé par le syndic.

 

C’est ainsi que pour le tribunal judiciaire de Versailles, si le marché a été conclu entre le syndicat, représenté par le syndic, et l’entreprise, la convention précisant que la maîtrise d’œuvre serait assurée par l’entreprise et que le syndic agissait comme représentant du maître de l’ouvrage.

 

Les travaux ont débuté, des paiements ont été versés (au‑delà des modalités contractuelles), puis, face aux difficultés et retards, le syndic a signé un protocole mettant fin au contrat, prévoyant la réception “en réserve” et une renonciation réciproque à tout recours, protocole que l’assemblée refuse ensuite de ratifier

 

 Le tribunal devait alors juger que :

– les procès‑verbaux de réception signés par le syndic valent réception sans réserve pour les travaux concernés, même s’ils n’ont pas été formellement approuvés par l’assemblée, dès lors que le syndic avait reçu mandat d’agir comme représentant du maître d’ouvrage;

– en signant seul un protocole de résiliation et de renonciation à recours sans autorisation de l’assemblée, le syndic a “outrepassé ses pouvoirs de manière fautive”, car seule l’assemblée pouvait renoncer à des droits attachés au marché (Tribunal judiciaire de Versailles, 12 septembre 2024, n° 19/05531).

 

Une autre décision illustre les effets d’une “résiliation de fait” dans un contexte où le syndicat a fait intervenir une autre entreprise en cours de chantier. Ainsi dans l’arrêt de 2007 de la cour d’appel d’Aix en Provence, l’expert constate qu’après intervention d’une autre entreprise et difficultés de paiement, l’entreprise titulaire du marché a quitté le chantier ; des malfaçons sont relevées, et le coût des reprises est évalué. La cour prononce la résiliation du marché “aux torts réciproques” du syndicat et de l’entreprise, retient un coût de reprises égal au solde dû à l’entreprise et décide qu’“aucune des deux parties ne doit quoi que ce soit à l’autre” (Cour d’appel d’Aix‑en‑Provence, 25 janvier 2007, n° 98/09346).

 

Ces décisions convergent  clairement : dès lors qu’un marché a été conclu et que des travaux ont commencé, la substitution d’entreprise ne peut intervenir sans traiter le sort du contrat initial (résiliation amiable, ou judiciaire en cas de manquement suffisamment grave) ; à défaut, la copropriété s’expose à des débats sur la répartition des torts (torts réciproques, voire faute du syndic), avec des conséquences financières non négligeables.

 

·       Risque d’action en paiement ou en responsabilité de la première entreprise

 

Le premier risque est l’obligation de payer l’entreprise évincée pour les travaux effectivement réalisés, même si le chantier est achevé par un tiers.  (Cour d’appel de Paris, 1er février 2023, n° 20/06842).

 

Au‑delà du paiement des prestations réalisées, la question d’une indemnisation de la marge perdue ou d’un manque à gagner en cas de résiliation fautive reste peu documentée dans les décisions produites.(Cour d’appel d’Aix‑en‑Provence, 9 juin 2022, n° 19/13880).

 

·       Risque de contentieux interne à la copropriété : responsabilité du syndic et charges pour la copropriété

 

Le changement d’entreprise après signature du marché fait également apparaître un risque interne de mise en cause du syndic par le syndicat des copropriétaires.

 

C’est ainsi que, par exemple,  le tribunal de Versailles retient plusieurs fautes du syndic : absence de suivi sérieux des travaux (peu de réunions, aucune réaction écrite aux manquements répétés de l’entreprise), paiements excédant les modalités contractuelles d’environ 11 800 €, signature d’un protocole de résiliation renonçant à des droits sans autorisation de l’assemblée (Tribunal judiciaire de Versailles, 12 septembre 2024, n° 19/05531).

 

La substitution d’entreprise, combinée à un protocole mal négocié et à des paiements imparfaitement justifiés, aboutit ainsi à un partage de responsabilité entre la copropriété et son mandataire.

 

Plus généralement, le mauvais traitement du dossier (défaut de mise en concurrence, absence de communication des devis, imprécision des résolutions) peut exposer à des actions en annulation de résolutions d’assemblée et complique ainsi la gestion de la relation contractuelle avec les entreprises (Cour d’appel de Pau, 22 octobre 2024, n° 23/00961 ; Cour d’appel de Paris, 8 décembre 2021, n° 18/09262 ; Tribunal judiciaire de Paris, 22 mars 2024, n° 21/12596).

 

·       Risque d’enchevêtrement contractuel et de répartition des responsabilités entre intervenants

Lorsque plusieurs entreprises interviennent successivement sur un même ouvrage, le syndicat prend aussi le risque de complexifier la répartition des responsabilités et des recours.

 

Dans un contexte de substitution d’entreprise, chaque intervenant peut invoquer les défauts des autres, ce qui oblige le syndicat à documenter soigneusement les phases d’exécution (réunions de chantier, réserves, réceptions partielles) pour préserver ses recours contractuels.

 

L’intervention d’une seconde entreprise sans clarification du sort du marché initial augmente mécaniquement ce risque d’enchevêtrement probatoire et contentieux.

 

L’approbation d’un devis par l’assemblée, suivie de la signature du marché par le syndic, engage le syndicat dans une relation contractuelle avec l’entreprise, de sorte qu’une substitution ultérieure d’entrepreneur suppose une résiliation maîtrisée du contrat initial, sous peine d’exposer la copropriété à des demandes en paiement des travaux réalisés et, potentiellement, à des débats sur une résiliation fautive ou des torts réciproques.

Les décisions examinées montrent que, si l’assemblée conserve un pouvoir de revenir sur une simple résolution retenant une offre tant que le contrat n’est pas signé, elle ne peut, une fois le marché conclu et les travaux commencés, se dégager sans traiter le sort de ce contrat, faute de quoi le risque se déplace vers la responsabilité du syndicat et du syndic, la prise en charge de travaux de reprise, et un enchevêtrement de responsabilités entre entreprises.

Les membres du Cabinet NAUDIN, Avocats spécialistes en droit immobilier et copropriété, restent à votre disposition.