L’article 22 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit des règles spécifiques évitant à un copropriétaire ultra majoritaire de prendre l’ascendant sur la vie de la copropriété. Ainsi lorsqu’un copropriétaire détient, à lui seul, plus de la moitié des tantièmes de copropriété, afin qu’il ne puisse systématiquement imposer sa volonté aux autres copropriétaires, la loi a prévu un mécanisme de réduction de ses voix. Ses voix sont effectivement automatiquement réduites à la somme des voix des autres copropriétaires.
Ainsi et par exemple si un copropriétaire détient 600/1000èmes des parties communes, le nombre de ses voix est réduit à 400. Les différentes majorités seront alors calculées en tenant compte de cette modification sur une base de 800 voix (400 +400).
Cette règle est d’ordre public. Si elle n’est pas respectée, les tribunaux annulent les décisions prises et ce même si l’application de cette règle demeure sans effet sur le résultat des votes.
Il est à noter que les manœuvres entreprises pour contourner cette règle (vente, donation à un partisan ou ami, création de sociétés fictives…), en plus de rendre nulles les décisions obtenues en assemblée sont systématiquement annulées ou déclarées inopposables aux autres copropriétaires.
Attention ce mécanisme de réduction des voix ne s’applique que lorsque les lots concernés sont détenus par le même copropriétaire. Il n’est, par exemple, pas applicable lorsque :
- Un époux possède un lot en propre et un autre en indivision avec son conjoint.
- Une SCI détient des lots et son gérant d’autres lots (CA PARIS 23e CH A 20 sep. 2000)
En l'espèce le fait qu'un copropriétaire ait acheté, au fil du temps, plusieurs lots via des personnes morales différentes n'est pas de nature à être qualifié de manœuvre sauf à démontrer que l'opération, "ce montage", n'avait aucune autre justification que de tourner la règle de l'article 22 sus évoquée.
Poursuivant, la coexistence de plusieurs personnes morales fait échec au mécanisme de réduction des voix et ce peu importe qu'elles aient le même gérant et que leurs associés soient de la même famille (CA AMIENS 25 novembre 2010 AJDI 2010 p.219)
La solution est ici, d'invoquer, s'il est constitué, l'abus de majorité.
Pour mémoire, La Cour de cassation, reprenant une jurisprudence constante, a donné en 2014, pour la première fois, une définition de l’abus de majorité en matière de copropriété (Civ 3e 17 déc 2014 n° 13-25134)
Ainsi cette juridiction devait préciser qu’ « une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. »
Assez logiquement, il appartient alors aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l’abus commis et d’un préjudice injustement infligé à une minorité( Civ 3e 11 mai 2006 n° 05-10.924)
Sont ainsi considérées comme des décisions abusives :
- Les décisions non inspirées par la poursuite de l’intérêt collectif
- Les préoccupations partisanes
- Les décisions entraînant des ruptures d’égalité de traitement entre copropriétaire, si deux ou plusieurs copropriétaires votent dans le même sens alors ces votes ne vont pas systématiquement à l’encontre de l’intérêt collectif
La jurisprudence, assez sévère dans l’appréciation de ce caractère abusif, a ainsi et par exemple considéré que l’abus de majorité n’était pas établi lorsque l’assemblée autorisait le percement d’une issue de secours dans le mur d’une salle de restaurant en sous-sol si aucun inconvénient n’en résultait pour la copropriété (CA PARIS 23e Ch A 19 déc. 2001)
Les membres du Cabinet NAUDIN, spécialisés en Droit de la copropriété se tiennent à vos côtés pour toutes questions en rapport avec le droit de la copropriété.
