Bail d’habitation : Absence d’état des lieux de sortie et charge de la preuve
Cass Civ 3ème 12 mai 2016 n°15-12477
Cet arrêt n’est pas une nouveauté mais sa portée mérite d’être rappelée à certaines juridictions.
Les faits sont d’une triste banalité : un juge de proximité était saisi par un locataire sortant aux fins de restitution de son dépôt de garantie.
Par voie de demandes reconventionnelles, la bailleresse sollicitait le remboursement des réparations locatives consécutives à l’occupation de son bien par ce locataire.
L’état des lieux d’entrée, contradictoire, laissait paraitre un appartement neuf.
S’agissant de l’état de lieux de sortie, le juge de proximité, avait, semble-t-il, commis une dénaturation des documents produits, en estimant que cette pièce n’existait pas.
En l’absence d’une telle pièce, il a donc appliqué la présomption de bon état général découlant de l’article 1731 du Code Civil.
Il décidait ainsi de rejeter la demande de la bailleresse et de faire droit à celle du locataire
La Cour de Cassation, saisie du litige, ignore ce point de l’état des lieux de sortie, pour se consacrer plus précisément à la question fondamentale de la charge de la preuve de la responsabilité des dégradations survenues en cours de bail, en l’absence d’un tel document.
Trop souvent, les juridictions attendent du bailleur qu’il se justifie et qu’ainsi il démontre l’imputabilité de telles dégradations au locataire sortant.
La Cour de Cassation vient rappeler qu’en la matière la charge de la preuve incombe strictement au preneur.
Il appartient donc à ce dernier de démontrer, conformément au droit commun de la responsabilité contractuelle, que ces dégradations découlent d’une faute du bailleur, de celle d’un tiers ou de la force majeure exonératoire.
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