La rénovation énergétique des copropriétés

Le secteur résidentiel/tertiaire représente, en France, le deuxième poste d’émissions de gaz à effet de serre, soit 20% du total national. Un logement sur trois appartenant à une copropriété , et la moitié de ces copropriétés ayant été édifiée avant 1975, la transition énergétique des copropriétés parait être une évidence.

Cette évidence n’est malheureusement pas partagée pour tous les copropriétaires. Le législateur a donc dû intervenir à plusieurs reprises, passant de l’incitation à la quasi-coercition, afin que cette transition puisse concrètement s’opérer.

Directement issue des grands sommets internationaux sur le développement durable , la loi du 3 août 2009 dite « GRENELLE I » fut le premier texte à poser les jalons de la transition énergétique. Malheureusement, il ne devait demeurer qu’une politique générale dénuée de perspectives pratiques.

Outre le « GRENELLE II » , il faudra attendre la loi du 17 août 2015 dite Loi de « transition énergétique pour la croissance verte » pour qu’un nouveau cap soit pris. Cette loi ambitionnait de réduire de 50% la consommation d’énergie finale d’ici à 2050, et ce via l’implémentation de mesures concrètes dans les secteurs du Bâtiment et du Transport.

C’est finalement par la Loi ELAN du 23 novembre 2018 et son ordonnance d’application du 30 octobre 2019, que la copropriété, et son syndicat des copropriétaires, sont devenus des acteurs incontournables de la transition énergétique.

Ces deux textes, s’ils ont facilité le vote de travaux d’économie d’énergie en les unifiant sous la bannière de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ont également modifié l’essence même du syndicat des copropriétaires.

En effet, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, au-delà de ses désuets objets de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes, ce syndicat a pour objet l’amélioration de l’immeuble qu’il incarne . Cette notion d’amélioration est ici fondamentale puisqu’elle recouvre nécessairement une acception de performance énergétique.

Plus récemment la Loi « Energie et climat » du 08 novembre 2019 et, surtout, à la Loi « Climat et résilience » du 22 aout 2021 ont fixé le calendrier, à brève échéance, de la transition énergétique des copropriétés.

Après avoir imposé l’efficacité énergétique comme un des critères de décence du logement et, avoir arrêté que certains logements, qualifiés de passoires thermiques (Classés E, F et G) seront progressivement interdits à la location selon un calendrier allant de 2025 à 2034, ces textes se sont attaqués à la copropriété.

Ainsi un DPE est imposé à tous les immeubles ayant plus de 10 années, et le vote d’un projet de plan pluriannuel de travaux, pouvant comprendre des travaux d’économies d’énergie, devra obligatoirement être porté à l’ordre du jour d’une assemblée générale d’une copropriété ayant plus de 15 années.

Avant d’envisager une quelconque rénovation énergétique d’un bâtiment, un bilan sur sa performance énergétique et son impact environnemental s’impose. C’est à ce sujet très précis que les textes ont manifestement subi les plus grandes évolutions.

Issus du GRENELLE II de l’environnement, les articles L134-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation avaient imposé la réalisation d’un diagnostic performance énergétique (DPE) dans les bâtiments équipés d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif et ce avant le 31 décembre 2016.

Dans les immeubles en copropriété de plus de 50 lots et dont le permis de construire était antérieur à 2001, ce DPE était remplacé par un audit énergétique, examen plus minutieux de cette consommation énergétique mais aussi bien plus couteux pour les copropriétaires.

Si la plupart des copropriétés pourvues d’un tel équipement ont rempli cette obligation, son résultat concret s’est avéré mitigé et ce pour plusieurs raisons :

- Les copropriétés entrant dans son champ d’application ne représentaient que 10% du parc français.

- Le contenu même du DPE souffrait d’une imprécision chronique et ne demeurait qu’indicatif.

Afin de pallier ces difficultés, depuis 1er juillet 2021 , la consistance même du DPE a évoluée jusqu’à ce que ce dernier devienne un nouveau DPE.

Sa durée de validité est désormais décennale. Par ailleurs, il est devenu pleinement opposable et disposera donc de la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers (plomb, électricité…), exceptions faites de ses préconisations en matière de travaux qui ne conserveront qu’une simple valeur indicative.

S’agissant de son contenu, ce dernier s’appuie sur une méthode de calcul unifiée basée sur les caractéristiques physiques (bâti, qualité de l’isolation, système de chauffage…).

Cette méthode, fixée par un arrêté du 08 octobre 2021, prend également en considération des paramètres nouveaux permettant au DPE d’assurer une meilleure information en matière de performance énergétique tels que les consommations énergétiques en matière d’éclairage et d’auxiliaires, la mise à jour des scenarii météorologiques, la prise en compte des équipements les plus récents…

Ses résultats sont déterminés en fonction de deux facteurs :la consommation d’énergie primaire (kilowattheure d’énergie primaire par m2 par an) et les émissions de gaz à effet de serre (kilogramme équivalent de CO2 par m2 par an).

Ainsi, ce nouveau DPE comporte une nouvelle « étiquette », notée de A à G, intégrant ces deux volets. Soulignons que l’étiquette de l’immeuble est déterminée selon sa plus mauvaise performance en consommation en énergie primaire ou en émission de CO2.

Le contenu de ce nouveau DPE ne s’arrête pas là puisqu’il contient également :

- De nouveaux indicateurs sur le confort d’été, auxquels sont associés des solutions pragmatiques (protection solaire, isolations, ventilation…)

- Des recommandations de travaux à valeur simplement informative

- Une évaluation des consommations énergétiques annuelle.

Certaines mesures issues notamment du GRENELLE II et de ses textes d’applications demeurent néanmoins applicables.

Ainsi les personnes établissant les DPE ont l’obligation de transmettre un récapitulatif du DPE à l’ADEME . Chaque DPE devra obligatoirement comporter un numéro d’identification permettant notamment au propriétaire du bâtiment concerné de vérifier sa validité sur le portail internet de l’ADEME. L’absence de ce numéro d’identification invalide le DPE.

L’article 158 de la nouvelle Loi « CLIMAT et RESILIENCE » rend obligatoire un DPE dit collectif pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013
.

Cette obligation ne concerne donc plus uniquement les copropriétés équipées de systèmes de refroidissement ou de chauffage collectif.

Un calendrier a été prévu pour son exigibilité.

Ainsi un DPE est obligatoire :

Il appartiendra donc aux syndics des copropriétés concernées d’inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales précédant ces dates couperets, non la question du principe de la réalisation du DPE, mais, s’agissant d’une obligation légale, la question du choix du prestataire devant le réaliser après due mise en concurrence.

Ce DPE devra être renouvelé ou mis à jour au minimum tous les 10 ans.

Notons que les DPE anciens réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 demeureront valables jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 jusqu'au 31 décembre 2022.

Est-ce à dire que l’audit énergétique jusqu’alors imposé aux immeubles en copropriété de plus de 50 lots est voué à disparaitre ?

D’évidence non ! Ce diagnostic poussé ne devient simplement qu’une option pouvant être soumise aux copropriétaires et demeure, en tout état de cause, une obligation individuelle touchant les propriétaires souhaitant vendre une villa ou un immeuble en monopropriété appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G ayant une consommation énergétique primaire d'au minimum 331 kilowattheures par m² et par an.

L’article 24-4 de la Loi du 10 juillet 1965 nous le rappelle, une fois ce DPE réalisé, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante la question « d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique »

Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale cette question, le syndic devra donc remplir deux obligations :

- Mettre en concurrence plusieurs prestataires et ce quelque soit le montant apparent de travaux à envisager.

- Recueillir l’avis du conseil syndical.

Modernisation issue de la Loi CLIMAT et RESILIENCE, si à l’ordre du jour de l’assemblée générale est prévue une question relative à l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux comportant des travaux d’économies d’énergie, il n’est plus besoin d’envisager la question d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique. Il y aurait en effet redondance.

Ainsi, une fois les copropriétaires informés de la performance énergétique de leur immeuble, ils devront alors s’interroger sur la pertinence de la réalisation un plan de travaux d’économies d’énergie, de la souscription d’un contrat de performance énergétique ou, dans le cadre d’une réhabilitation plus globale, d’envisager un pan relatif à l’économie d’énergie dans leur plan pluriannuel de travaux.

Il en découle qu’avant la réalisation des travaux même, les copropriétaires seront questionnés sur l’opportunité et le principe même de ces travaux.

Ce n’est qu’après avoir adopter le principe d’un plan de travaux d’économie, de projet de plan pluriannuel de travaux ou de contrat de performance énergétique qu’ils seront alors interrogés sur la réalisation même des travaux en question.

Soulignons, qu’à ce jour, il n’existe aucune obligation légale de réaliser, en copropriété, des travaux d’économie d’énergie. L’assemblée générale peut donc décider qu’elle ne souhaite ni souscrire à un contrat de performance énergétique ni mettre en œuvre un plan de travaux d’économie d’énergie ou un projet de plan pluriannuel de travaux dès lors qu’une discussion de principe a bien eu lieu et, partant, qu’une question a bien été portée à l’ordre du jour.

Cette absence d’obligation légale est néanmoins toute relative.

Rappelons, en effet, que les Lois « Energie et climat » du 08 novembre 2019 et « Climat et Résilience » du 22 août 2021 ont notamment pour ambition de lutter contre les passoires thermiques.

Parmi l’arsenal créé par ces textes, on retrouve notamment une interdiction pure et simple de louer les passoires thermiques posée selon un calendrier précis allant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2034.

Il ne fait aucun doute que si ce mauvais classement du logement en copropriété a pour origine les parties ou équipements communs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, a notamment pour objet l’amélioration de l’immeuble, pourra être engagée.

Le contrat de performance énergétique se définit comme un « accord contractuel entre le bénéficiaire et le fournisseur d’une mesure visant à améliorer l’efficacité énergétique, vérifiée et surveillée pendant toute la durée du contrat, aux termes duquel les investissements, travaux, fournitures ou services dans cette mesure, sont rémunérés en fonction d’un niveau d’amélioration de l’efficacité énergétique qui est contractuellement défini ou d’un autre critère de performance énergétique convenu tel que des économies financières » .

Ce CPE se caractérise par la mise en œuvre d’actions (travaux d’isolation, remplacement des équipements de chauffage, modification des comportements des occupants) conduisant à l’amélioration de la performance énergétique, assortie d’une garantie de résultats dans la durée apportée par le prestataire.

Concrètement, une entreprise chargée des travaux et de l’exploitation garantit sur la durée du contrat un niveau de consommation d’énergie défini à l’avance et correspondant le plus souvent à un niveau de consommation constaté ou estimé.

En cas de dépassement lors de l’exécution du contrat de la consommation garantie au contrat, la copropriété est dédommagée financièrement, sur la base de l’écart entre la consommation constatée et la consommation garantie, ce qui incite l’exploitant à améliorer sa gestion.

Comme tout plan pluriannuel de travaux, le plan de travaux d’économie d’énergie doit fixer un calendrier, sur une période de plusieurs années (5,10, 15 ou plus), prévoyant les travaux nécessaires permettant de réaliser une économie d’énergie significative au sein de la copropriété.

Son contenu est fixé par l’article R173-10 du Code de la construction et de l’habitation . Au terme de cet article il doit ainsi comprendre :

Depuis les travaux préparatoires à la Loi ELAN, la question de rendre obligatoire la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les immeubles anciens est au cœur des débats. Si la Loi ELAN n’y a pas donné suite, la Loi « Climat et Résilience », en a fait une réalité amenée à bouleverser le quotidien des copropriétaires et de leur syndic.

Plutôt que d’imposer la réalisation d’un tel plan, cette Loi rend exigible un nouveau diagnostic, plus simple que le couteux DTG, qu’elle dénomme « Projet de plan pluriannuel de travaux » (PPPT)

Pour insérer ces nouvelles règles au sein de la loi du 10 juillet 1965, le législateur a totalement remanié l’architecture des article 14-1 et 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965

La nouvelle rédaction de l’article 14-2 rend la réalisation d'un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) obligatoire pour toutes les copropriétés, à vocation totale ou partielle d’habitation, dont les travaux ont été réceptionnés il y a plus de 15 ans.

Ce PPPT aura une durée de 10 années et devra donc être actualisé à la fin de cette période.

L’article 14-2 précise ensuite que le PPPT aura pour sources une analyse du bâti, le DPE, et s’il a été réalisé le DTG et détaille son contenu.

Il devra ainsi prévoir :

- 1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre

Ainsi dans le cadre d’un audit global de leur immeuble, les copropriétaires seront informés des travaux d’économies d’énergies ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre pouvant être nécessaires dans leur immeuble afin d’atteindre un meilleur niveau de performance. Ils pourront ainsi, s’ils décident de concrétiser ce projet de plan, adopter les travaux idoines.

En tout état de cause, l’établissement de ce PPPT suivra un calendrier très précis et contraignant :

Face à ces nouvelles obligations, le syndic se voit octroyer de nouvelles missions.

Il doit ainsi, dit le texte, inscrire à l’ordre du jour les modalités d’élaboration du PPPT qui seront votées aux conditions de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965. Il devra donc préalablement à cette assemblée générale mettre en concurrence plusieurs prestataires afin d’inscrire à l’ordre du jour différents devis.

Un fois élaboré, le syndic devra présenter (ou faire présenter) le PPPT à la première assemblée générale qui suivra.

Les travaux prescrits par le PPT adopté et leur échéancier devront être intégrés au carnet d’entretien.

Ainsi comme le précise l’article 24-4 de la Loi du 10 juillet 1965, dans sa nouvelle rédaction, l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux comprenant des travaux d’économie d’énergie éclipse totalement le contrat de performance énergétique ou le plan de travaux d’économie d’énergie.

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, tous les travaux d’économie d’énergie relèvent de la majorité des voix de tous les copropriétaires à l’exception de l’équipement des places de stationnement (couvertes ou d’accès sécurisé) avec des bornes de recharge pour véhicules électriques qui relèvent de la majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance .

Ainsi la loi ELAN simplifie le vote de travaux d’économies d’énergie avec la suppression, dans l’article 24, des opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique.

Désormais, ce type de travaux, sauf lorsque leur réalisation est rendue obligatoire en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, est décidé à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.Cette mesure a pour objet d’unifier les majorités requises au vote de travaux de rénovation énergétique en copropriété, avec le recours à la seule majorité de l’article 25.

Notons que depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 , ces travaux peuvent bénéficier de la passerelle de l’article 25-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Comme nous l’avons vu précédemment l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue du GRENELLE II, confère à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires le pouvoir de décider, à la majorité absolue des voix du syndicat, des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre d’intérêt collectif devant affecter les parties privatives.

Ce vote peut également bénéficier de la passerelle prévue à l’article 25-1 de cette même Loi.

Ces travaux, dits d’intérêts collectifs, ont fait l’objet d’une liste limitative prévue par le décret du 3 décembre 2012. Il s’agit de :

Ces travaux réalisés sur les parties privatives sont supportés financièrement par le copropriétaire concerné, dès lors que l’assemblée générale les aura votés.

Ce dernier pourra s’opposer à la décision de l’assemblée en produisant la preuve de la réalisation de travaux équivalents .

Pour l’exécution des travaux, le syndicat des copropriétaires exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception de ces travaux.