Me Benjamin NAUDIN est titulaire, depuis février 2007, d’un doctorat en droit immobilier en traitant, sous la direction du professeur Christian Atias, la question de l’i...
En savoir
add
Cabinet Naudin >
Actualités juridiques >
Consécration du droit de surplomb en matière de travaux d’économie d’énergie (Décret n°2022-926 du 23 juin 2022).
Consécration du droit de surplomb en matière de travaux d’économie d’énergie (Décret n°2022-926 du 23 juin 2022).
Parmi les travaux devant permettre la nécessaire transition énergétique des bâtiments figure l’isolation thermique par l’extérieur.
Le recours a ce type de travaux avait déjà été mis en exergue par les Décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 et n°2017-919 du 09 mai 2017 qui en imposaient la réalisation en cas de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d'aménagement de locaux en vue de les rendre habitables.
Cependant plusieurs éléments semblaient leur faire obstacle dont notamment le surplomb que cette nouvelle isolation pouvait créer sur des fonds voisins.
• La Loi CLIMAT et RESILIENCE
Afin de faciliter l’emploi de cette technique, La Loi CLIMAT et RESILIENCE du 22 aout 2021 a créé un droit de surplomb du fonds voisin et une servitude de tour d’échelle (droit d’accès) pouvant bénéficier au propriétaire qui entend procéder à une telle isolation.
Afin de pouvoir revendiquer ce droit de surplomb, le propriétaire doit réunir certaines conditions de fond (CCH art. L 113-5-1, I-al. 1 nouveau) :
Il ne doit exister aucune autre solution technique permettant d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou cette autre solution est excessivement complexe ou onéreuse.
Ce surplomb ne peut dépasser 35 cm.
L’ouvrage d’isolation doit débuter, sauf accord des deux propriétaires, a minima à 2 m au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol.
Le bénéficiaire doit auparavant indemniser le propriétaire du fonds grevé de ce surplomb (CCH art. L 113-5-1, I-al. 2 nouveau).
Notons que la destruction du bâtiment isolé entraînera inexorablement l’extinction du droit de surplomb (CCH art. L 113-5-1-I, al. 3 nouveau) et que ces modalités de ce droit de surplomb seront l’objet soit d’un acte authentique ou soit d’une décision de justice, publiés au fichier immobilier (CCH art. L 113-5-1-I, al. 4 nouveau).
Afin de garantir la bonne réalisation de ces travaux, cette même Loi a consacré une « servitude de tour d’échelle ».
Ainsi le propriétaire du bâtiment à isoler bénéficie du droit d’accès temporaire à l’immeuble voisin. Ce droit d’accès doit lui permettre de mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Le bénéficiaire doit alors indemniser le propriétaire de l’immeuble voisin.
Ainsi le propriétaire du bâtiment à isoler bénéficie du droit d’accès temporaire à l’immeuble voisin. Ce droit d’accès doit lui permettre de mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Le bénéficiaire doit alors indemniser le propriétaire de l’immeuble voisin.
Afin de faciliter sa mise en œuvre, ce droit d’accès sera encadré par une convention (CCH art. L 113-5-1, II nouveau).
Voulant néanmoins garantir les droits du propriétaire du fonds voisin, la Loi CLIMAT et RESILIENCE a prévu une stricte procédure d’information pesant sur le propriétaire à l’origine de cette démarche.
Ainsi le propriétaire voulant réaliser des travaux d’isolation devra notifier à son voisin son projet de réalisation d’une isolation en surplomb et, hypothétiquement, de la nécessité d’accéder à son fonds pour en permettre l’exécution.
Le propriétaire voisin pourra, dans les 6 mois de cette notification, manifester son opposition qui devra reposer sur un motif légitime et sérieux tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou au non-respect des conditions de fond de l’exercice du droit de surplomb.
Durant ce même délai, le propriétaire voisin pourra également s’opposer au droit d’accès à sa propriété si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds risquent d’en être affectées de manière durable ou excessive(CCH art. L 113-5-1, III nouveau).
L’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions était suspendue à la parution d’un décret en Conseil d’État (CCH art. L 113-5-1, V nouveau).
Ce décret est paru le 23 juin 2022.
• Le décret du 23 juin 2022 (n°2022-926)
Ce décret vient apporter les précisions permettant la pleine efficacité de l’exercice des droits de surplomb et d’accès sus évoqués.
Ainsi, et s’agissant de la procédure d’information du propriétaire voisin, le décret précise que :
- Elle sera faite par courrier AR ou acte d’huissier
- Elle devra préciser et contenir :
« 1° Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
« 2° Un descriptif détaillé de l'ouvrage d'isolation thermique par l'extérieur, accompagné d'un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l'état initial et l'état futur ;
« 3° Les justificatifs démontrant qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
« 4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables… »;
5° Les projets d'acte authentique (droit de surplomb) et de la convention (droit d’accès au fonds voisin)
6° Une reproduction des dispositions de l'article L. 113-5-1.
Cette notification devra en outre, préciser qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois offert au propriétaire voisin.
S’agissant de la convention devant consacrer le droit d’accès au fonds voisin pour la réalisation des travaux d’isolation, son contenu est fixé.
C’est ainsi qu’elle devra mentionner :
- 1° La localisation et le périmètre de l'accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;
- 2° La nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber
- 3° L'indemnité due en contrepartie des droits d'accès et d'installation temporaires ;
- 4° Le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.
Notons que si le fonds à surplomber est soumis au statut de la copropriété, le décret met en place une procédure particulière.
Ainsi le syndic devra inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires qui devra se tenir dans le délai de 6 mois prévu pour son opposition :
- 1° La question de la saisine du juge en opposition à l'exercice des droits sus cité
- 2° La question de la saisine du juge en fixation des indemnités prévues aux I et II de l'article L. 113-5-1.
- 3° Les documents notifiés au syndicat des copropriétaires par le propriétaire du bâtiment à isoler doivent être joints à la convocation de l'assemblée générale.
Le juge compétent saisi en cas d’opposition ou de demande de fixation judiciaire de l’indemnité est le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble statuant par une procédure accélérée au fond.
Si accord est intervenu entre les deux propriétaires, les travaux pourront commencer après signature de l’acte authentique, le cas échéant de la convention consacrant l’accès au fonds voisin et les paiements des indemnités éventuellement prévues.
Pour parfaire l’information du propriétaire du fonds surplombé, le décret impose, enfin, au propriétaire à l’origine des travaux de lui notifier :
- Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques de la ou des personnes appelées à intervenir et, s'il s'agit d'une entreprise, son numéro d'inscription au répertoire des entreprises et de leurs établissements, ainsi que son ou leur numéro de police pour l'assurance.
- Le numéro de police pour l'assurance dommage ouvrages dès qu'il l'a souscrite.
Cette notification est sans incidence sur le point de départ du délai d’opposition.
Ce bien m'intéresse
Les champs indiqués par un astérisque (*) sont obligatoires
À découvrir
Après des études de droit démarrées à la faculté de Reims en 2008, Me Hugo BONACA réussit le concours d’entrée à l’Ecole des Avocats de Strasbourg dès la fin de son Master 1 en 2012, puis le Certifi...
En savoir
add
Prendre rendez-vous
