COVID-19 et l’assemblée générale de copropriété : Assurer la continuité de l’administration de l’immeuble

En cette période difficile, de nombreux professionnels de la copropriété s’interrogent sur la continuité de leur mission, de leur mandant, face à l’impossibilité évidente de tenir une assemblée générale.

Le vote par correspondance, pourtant prévu par la Loi ELAN du 23 novembre 2018, n’a toujours pas été organisé par décret.

Dans sa circulaire du 14 mars dernier « relative à l’adaptation de l’activité pénale et civile des juridictions aux mesures de prévention et de lutte contre la pandémie COVID-19 », le Garde des sceaux précise que :

« 4. Vacances de syndic de copropriété – demande de désignation d’un administrateur provisoire

Il est probable qu’en raison des mesures destinées à éviter la propagation du virus COVID- 19, des assemblées générales des copropriétaires soient dans l’impossibilité de se réunir pour désigner un syndic à l’arrivée du terme du contrat de syndic en exercice. Ces copropriétés se retrouveront dépourvues de syndic. Sur le site intranet de la DACS, dans la rubrique « Bureau du droit de l’immobilier et du droit de l’environnement », une fiche détaille les conditions et la procédure de désignation, par le président du tribunal judiciaire, d’un administrateur provisoire »

Cette référence à l’article 47 du Décret du 17 mars 1967 n’est certes pas la réponse attendue par les professionnels de l’immobilier, néanmoins, ce texte, utilisé intelligemment, apporte plus de solutions qu’il n’y parait.

Rappelons que l’article 47 du décret du 17 mars 1967 précise que :

« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.

Il ressort de ce texte que lorsque le syndicat est dépourvu de syndic (Tel est le cas lorsque le mandat du syndic est arrivé à son terme Civ 3ème 21 novembre 1978 JCP G 1979 IV 37 Rev Loyers 1979), tout intéressé ( notamment le syndic dont le mandat est expiré Civ 3^ème 21 mars 2000 : Rev Administrer juin 2000 p.60) peut déposer une requête auprès du Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, aux fins de désignation d’un administrateur provisoire.

Cet administrateur provisoire n’est pas obligatoirement un administrateur judiciaire (Civ 3ème 11 janvier 2012 n°10-16217) et peut parfaitement être, à mon sens et au vu de la situation actuelle, le syndic qui n’a pu faire renouveler son mandat.

L’adverbe « notamment » permet ainsi de lui conférer les entiers pouvoirs d’un syndic tels qu’ils sont prévus à l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965.

Enfin, la durée de ces fonctions est fixée par l’ordonnance le désignant et elle peut être prorogée par une nouvelle ordonnance (Civ 3ème 18 décembre 1972 Bull. Civ III n°683.)

Ainsi, afin de permettre la continuité de la conservation de l’immeuble et de l’administration de ses parties communes en cette période complexe, si les pouvoirs publics ne proposent pas d’autres solutions pratiques, les syndics qui n’ont pu tenir d’assemblée et ainsi voient leur mandat prendre fin devront, dès le lendemain de la fin dudit mandat, faire déposer requête auprès du Président du Tribunal Judicaire du lieu de situation de l’immeuble.

Cette mesure étant urgente, les tribunaux devraient les accepter.

Cette requête devra être justifiée par la crise liée au COVID-19 et accompagnée du dernier procès-verbal d’assemblée générale et du dernier contrat de syndic.

Elle devra solliciter, au visa de l’article 47 sus cité, la désignation du syndic requérant (personne titulaire de la carte) en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété visée et que lui soient conférés, pour une durée de 6 ou 12 mois, les pouvoirs les plus larges dont notamment ceux prévus à l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965.

 

Prenez soin de vos familles, courage…