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L’ordonnance du 30 octobre 2019 sur la Copropriété : Les mesures phares

L’ordonnance du 30 octobre 2019 sur la Copropriété : Les mesures phares

L’article 215 de la Loi ELAN[1] l’avait annoncé, le gouvernement, devait avant la fin de l’année 2019, prendre une ordonnance visant à améliorer le droit de la copropriété.

C’est désormais chose faite puisque le 30 octobre dernier une ordonnance « portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis » a été adoptée et publiée au journal officiel le lendemain[2].

Loin d’être le « tsunami » annoncé, cette ordonnance, composée de 6 chapitres divisés en 42 articles, modifie néanmoins substantiellement certains pans du statut de la copropriété contenu dans la Loi du 10 juillet 1965.
En voici les mesures phares :

Titre 1er Dispositions relatives à la structure juridique de l’immeuble en copropriété

1.) Le statut de la copropriété ne s’appliquera de plein droit que pour les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation. Pour les autres comme pour les ensembles immobiliers, il pourra y être dérogé conventionnellement.

2.) La transmission de la fiche synthétique, l’ordonnance du 30 octobre 2019 :
 
  • Supprime la sanction de révocation du contrat du syndic en cas de non-réalisation de la fiche
  • Renvoie à un décret pour la fixation de la pénalité en cas de non-communication de la fiche, les pénalités contractuellement fixées, trop faibles, étant manifestement inefficaces.
  • Précise que les pénalités seront déduites de la rémunération du syndic.
  • Rallonge le délai de communication à un mois.

3.) La répartition des charges et frais entre copropriétaires

L’article 10-1 de la Loi met désormais à la charge du copropriétaire concerné l’ensemble des prestations effectuées par le syndic à son profit dont notamment les frais d’opposition sur mutation et les frais de délivrance de documents sur support papier[3].


Titre 2ème Dispositions relatives à l’administration de la copropriété

1.) L’article 14 de la Loi et les règles applicables au syndicat

Le syndicat a désormais pour objet l’administration de l’immeuble et la conservation des parties communes et l’amélioration de l’immeuble.

Une autre modification d’importance concerne la responsabilité objective du syndicat. La référence au défaut d’entretien et au vice de construction est supprimée par l’ordonnance qui retient que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

2.) L’amélioration de la gestion du syndicat 

Deux nouvelles mesures sont posées par les articles 12 et 13 de l’ordonnance :

  • L’engagement de la responsabilité du syndic défaillant par le président du conseil syndical ou 25% des copropriétaires.
  • La compensation de plein droit, en cas de cession de parties communes, entre la part revenant aux copropriétaires et les éventuelles dettes de ces derniers.

3.) Le syndic, sa mission et son contrat

Le rôle et le contrat du syndic au sein de la copropriété sont modifiés par les articles 14 à 17 de l’ordonnance.

  • La mission du syndic précisée 

L’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 précise désormais que les missions générales de gestion administrative du syndic comprennent explicitement « l’obligation d’assurer la conservation des archives du syndicat. »

  • La fin de la dispense d’ouverture d’un compte séparé pour les petites copropriétés

La Loi ALUR du 24 mars 2014 avait rendu obligatoire l’ouverture d’un compte séparé pour les copropriétés et avait, néanmoins, prévu une dispense pour les copropriétés comportant moins de 15 lots.
Cette dispense est supprimée. Toutes les copropriétés à usage de logements, de bureaux ou de commerce doivent disposer d’un compte séparé.

  • Clarification des modalités de désignation du syndic et de résiliation de son contrat

L’article 18 de la Loi distingue, désormais, clairement entre le non -renouvellement et la résiliation anticipée du contrat du syndic en place.

Le non-renouvellement du contrat arrivant à son terme n’ouvre pas droit à indemnité si :

  • La désignation d’un nouveau syndic (avec contrat) et la fin anticipée du contrat de syndic sont mises à l’ordre du jour d’une assemblée devant se tenir dans les 3 mois précédant la fin du contrat du syndic en place.
  • Si le syndic n’entend pas représenter sa candidature, il doit avertir le conseil syndical de son intention trois mois avant la tenue de l’assemblée à venir pour lui permettre une mise en concurrence.

L’assemblée désignera alors son nouveau syndic et fixera clairement les date de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat. Ces deux dates ne peuvent intervenir au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée.

La résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic suppose, comme le soutenait la jurisprudence, une inexécution grave de l’autre partie.

Certaines formalités doivent être respectées :

  • Si la résiliation émane du syndic, ce dernier doit en informer le conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, l’ensemble des copropriétaires par courrier AR ou LRE (notification) en précisant les motifs reprochés au syndicat. Une assemblée pourra alors être convoquée dans les deux mois suivant cette notification (le délai de trois mois posé par la loi ALUR est donc abrogé).
         
La résiliation prend effet un jour franc après la tenue de l’assemblée. Le syndic démissionnaire a          donc l’obligation de convoquer une assemblée pour pourvoir à son remplacement.
 
  • Si la résiliation émane du conseil syndical, il doit notifier au syndic une demande d’inscription d’un ordre du jour complémentaire à l’assemblée générale à venir portant sur la résiliation du contrat et précisant les inexécutions reprochées.

           Cette résiliation prend effet un jour franc après la tenue de l’assemblée.
 
  • La fin du contrat type ALUR et l’avènement d’un contrat socle.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 vient mettre à mal le modèle du contrat « tout sauf »

Désormais, il est précisé que le forfait ne concerne que les prestations que le syndic fournit au titre de sa mission de gestion courante.

Il peut par ailleurs conclure avec le syndicat des copropriétaires des conventions portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de gestion courante et qui ne figurent pas dans son contrat.
Ces contrats doivent être approuvés en assemblée à la majorité de l’article 24.

Le syndic peut donc désormais fournir d’autres prestations et services au syndicat que ceux limitativement énumérés par le contrat de syndic mais ils doivent faire l’objet de conventions séparées, approuvées en assemblée.

Les syndics devront adresser au conseil syndical « des projets de contrats » conformes au contrat type défini par le décret du 26 mars 2015 et une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées en parallèle.

4.) Le délai de portabilité des documents et archives est raccourci.

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic doit :

  • Remettre dans le délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions la situation de la trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.
 
Le délai d’un mois est donc raccourci et le transfert des fonds rendu inutile du fait de l’obligation généralisée d’un compte bancaire séparé.
 
  • Remettre dans le délai d’un mois l’ensemble des documents et archives ainsi que l’ensemble des documents dématérialisés sur un support numérique téléchargeable.
 
  • Remettre dans le délai de deux mois l’état des comptes copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement et clôture.
 
5.) Le renforcement des pouvoirs du conseil syndical

Désormais, l’obligation de mise en concurrence du syndic par le conseil syndical interviendra avant chaque désignation ou échéance du contrat de syndic. Il est mis fin au caractère triennal de cette obligation.
 
La dispense de mise en concurrence pouvant être votée à l’assemblée générale précédant l’élection est supprimée.
 
L’absence de mise en concurrence du contrat de syndic n’est pas sanctionnée par la nullité de la désignation du syndic.
 
  • La pénalité financière applicable au syndic en l’absence de communication de pièces au Conseil syndical est précisée.
 
L’ordonnance confirme cette démarche en prévoyant une pénalité journalière unique sans référence à un quelconque minimum. Si le syndic n’obtempère pas et ne déduit pas de sa rémunération les pénalités dues, le président du conseil syndical pourra saisir le président du tribunal judiciaire (ex-président du TGI) par une procédure accélérée au fond (ex- procédure en la forme des référés).
 
  • La qualité de membre du conseil syndic est étendue aux ascendants et descendants des copropriétaires.
 
  • Le concubin du syndic ; le conjoint, partenaires de PACS, concubins, ascendants ou descendants du préposé du syndic ne peuvent être membre du conseil syndical.
 
  • La délégation au conseil syndical est renforcée.
 
5 nouveaux articles 21-1à 21-5 sont ajoutés à la Loi du 10 juillet 1965.

Ces cinq articles prévoient la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de déléguer, à la majorité de l‘article 25, à un conseil syndical composé d’au minimum trois membres :

  • Le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de l’article 24 de la Loi
  • Cette délégation ne peut pas porter sur l’approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel ou sur l’harmonisation du règlement de copropriété avec les nouveaux textes.
  • Une limite budgétaire doit être prévue pour la mise en œuvre de cette délégation de pouvoir.
  • Cette délégation de pouvoir est prévue pour une durée maximum de 2 années renouvelable si le syndicat est satisfait.

Le conseil syndical devra rendre compte de sa mission au cours de l’assemblée générale annuelle

Le syndicat des copropriétaires devra souscrire pour les membres du conseil une assurance responsabilité civile.

Les décisions du conseil sont prises à la majorité de ses membres avec voix prépondérante du président en cas de partage.
 
Titre 3ème Dispositions relatives à la prise de décision au sein de la copropriété

1.) La représentation en Assemblée en cas de démembrement du droit de propriété

En cas d’usufruit, désormais, si les intéressés n’ont pas désigné de mandataire commun, ils sont représentés par le nu-propriétaire. Le recours au juge est donc limité et les articles 1844 et suivants du code civil respectés.
Dans les autres hypothèses de démembrements (droit d’usage et d’habitation…) voient le propriétaire désigné comme représentant à défaut d’accord.

2.) La prise de décision en assemblée allégée et facilitée
 
  • Tout copropriétaire pourra solliciter la convocation et la tenue d’une assemblée, à ses frais pour débattre de questions ne concernant que ses droits et obligations
 
  • Le règlement de copropriété pourra prévoir une stipulation précisant que l’assemblée pourra être convoquée, de droit, à la demande d’un nombre de voix inférieur au 25% prévu actuellement par l’article 8 du décret du 17 mars 1967
 
  • La majorité de l’article 24 est modifiée, elle sera celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
 
  • La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène et l’autorisation permanente accordée à la police de pénétrer dans les parties communes relèvent de l’article 24.
 
  • Les modalités d’ouverture des portes d’accès de la copropriété seront désormais soumises aux conditions de majorité de l’article 25 au lieu de celles de l’article 26.
 
  • La passerelle de l’article 25-1 est étendue à toutes les décisions relevant de l’article 25 de la Loi. Peuvent ainsi désormais en bénéficier les travaux d’amélioration et d’individualisation des contrats de fourniture d’eau.
 
  • Cependant, cette passerelle est considérablement modifiée puisque désormais l’article 25-1 ne permet plus si le projet n’a pas recueilli le tiers de voix de l’évoquer au cours d’une assemblée générale convoquée à délai rapproché.
 
  • La passerelle de l’article 26-1 est rétablie. Ainsi et désormais lorsqu’une décision devant être prise aux conditions de majorité de l’article 26 n’a pas été adoptée mais qu’elle a recueilli l’approbation d’au moins la moitié des membres du syndicat représentant le tiers de voix, la même assemblée peut statuer immédiatement à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
 
  • Les travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, réalisés à ses frais par un copropriétaire ne feront plus l’objet d’un vote d’approbation en assemblée[4].
 
Le copropriétaire voulant les réaliser demandera au syndic l’inscription à l’ordre du jour d’un simple point d’information. Le syndicat pourra par le biais d’un vote subséquent s’opposer à leur réalisation uniquement s’ils portent atteinte à la structure de l’immeuble, ses équipements essentiels ou la destination de l’immeuble.
 
Le copropriétaire à l’origine de ces travaux exercera les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
 
  • La question du recours à un emprunt collectif devra obligatoirement être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée évoquant des travaux concernant les parties communes ou les travaux d’intérêts collectifs[5].
 
Titre 4ème Dispositions propres à certains immeubles en copropriété

1.) La création d’un syndicat secondaire étendue aux immeubles non physiquement divisibles.

Désormais la condition d’indépendance des bâtiments, posée par la jurisprudence comme une des conditions essentielles à la création d’un syndicat secondaire, n’est plus requise.

Il suffira que l’immeuble « comporte plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome même s’il n’est pas divisible ».

2.) Un nouveau « statut » pour les petites copropriétés

L’ordonnance du 30 octobre 2019 vient créer littéralement un statut propre aux petites copropriétés en ajoutant après l’article 41-7 de la Loi du 10 juillet 1965 un nouveau Chapitre IV ter.

Les règles fixées par ce nouveau chapitre viseront les copropriétés de moins de 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce OU les copropriétés dont le budget prévisionnel sur trois exercices consécutifs ne dépasse pas 15000 euros[6]. 
 
Les petites copropriétés répondant à ces pré requis seront soumises aux règles suivantes :
 
  • Elles ne seront pas obligées de constituer un conseil syndical[7].
  • Elles pourront recourir aux modalités du syndicat coopératif[8].
  • Elles ne sont pas tenues à une comptabilité en partie double ; leurs engagements pourront être constatés en fin d’exercice[9].
  • Les copropriétaires pourront prendre, à l’unanimité, des décisions hors assemblée par le biais de consultation écrite ou de réunion.

3.) Des règles dérogatoires propres aux copropriétés à deux.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a créé des dispositions qui leurs sont propres, rapprochant cette copropriété à deux du régime de l’indivision prévu par le code civil[10].

Il est prévu :

  • Une dérogation à la règle de réduction des voix prévue à l’article 22 de la Loi du 10 juillet 1965 lorsque les décisions à prendre relève de la majorité de l’article 24[11].
Ces décisions pourront alors être prises selon la volonté du seul copropriétaire majoritaire.
 
  • Les décisions, hors gestion courante, relevant de la majorité de l’article 25 pourront être prises par un seul copropriétaire si ce dernier dispose, a minima, des 2/3 des voix de la copropriété. Les autres décisions ne pourront être prises que selon un consentement unanime.

  • Chaque copropriétaire pourra prendre seul les mesures rendues nécessaires par la conservation de l’immeuble même si elles ne sont pas urgentes. Il pourra exiger de l’autre copropriétaire le remboursement des dépenses exposées à cette occasion
 
  • A l’exception des décisions relevant de l’article 26 de la Loi, toutes les décisions précédemment évoquées pourront être prises hors la tenue d’une assemblée.
 
  • Le formalisme de la convocation à l’assemblée générale est considérablement allégé.
 
Ainsi lorsque les questions évoquées ne relèvent pas du consentement unanime des 2 copropriétaires, la convocation préalable n’est pas nécessaire.
Par ailleurs, chaque copropriétaire peut convoquer l’autre en lui notifiant les points objets de l’ordre du jour. L’autre copropriétaire peut agrémenter cet ordre du jour en informant simplement son voisin.
 
  • Pour permettre la contestation d’une éventuelle décision irrégulière, une dérogation à l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 est prévue[12].
 
Si la décision est prise hors assemblée par un seul copropriétaire, le point de départ du délai de recours est la notification de la décision prise à l’autre copropriétaire. La décision prise ne pourra alors être exécutée qu’après l’épuisement du délai de recours de deux mois[13].
 
Titre 5ème Dispositions diverses

1.) Le vote par correspondance clarifié.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 renvoie à un arrêté devant fixer le formulaire type. Par ailleurs, elle propose une nouvelle rédaction de l’article 17-1 A.

Ainsi les dispositions relatives au formulaire imprécis ou au changement substantiel sont supprimées. Effectivement l’appréciation du caractère substantiel était de nature à ouvrir un nouveau contentieux ; tout comme l’était l’inégalité de fait créée entre le copropriétaire abstentionniste présent et celui votant par correspondance.

Il est néanmoins désormais précisé que si la résolution fait l’objet d’un amendement au cours du vote, le votant par correspondance sera considéré comme défaillant afin qu’il puisse éventuellement contester la décision prise.

2.) La notification du PV de l’Assemblée ne comprend pas les annexes.

L’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 précise désormais clairement que la notification du procès-verbal de l’assemblée, qui doit être faite dans le mois de sa tenue, ne doit pas comporter les annexes du procès-verbal dont notamment la feuille de présence
 
 
Titre 6ème Dispositions transitoires et finales

Les dispositions de l’ordonnance entreront en vigueur le 1er juin 2020, exceptions faites :

  • De la suppression de la dispense pour les petites copropriétés d’ouverture d’un compte séparé qui entrera en vigueur au 31 décembre 2020
 
  • Des dispositions relatives au contrat de syndic (durée, reconduction, résiliation) qui ne s’appliqueront qu’aux contrats de syndics conclus ou renouvelées après l’entrée en vigueur de l’ordonnance.

Il est à noter que sa mesure phare tendant à rendre obligatoire le plan pluriannuel de travaux dans les immeubles de plus de 15 ans a simplement disparu de son texte adopté et publié.

Le Conseil d’état a dû juger cette mesure inopportune.
 
[1] Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.
[2] Ordonnance n°2019-1001 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.
[3] Art. 9.2 et 9.3 du contrat type de syndic.
[4] Nouvel article 25-2 inséré dans la Loi du 10 juillet 1965
[5] Nouvel article 25-3 inséré dans la Loi du 10 juillet 1965
[6] Article 41-8 à 41-12 nouveaux de la Loi du 10 juillet 1965.
[7] Art.41-9 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965
[8] Art.41-11 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965
[9] Art.41-10 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965
[10] Chap IV ter section 2 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965
[11] Art.41-16 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965
[12] Art. 41-19 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965
[13] Art. 41-19 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965
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