La Culotte est une partie commune : Le sort de canalisations en copropriété
Comment répartir et voter les travaux afférents à une canalisation ? A qui imputer une éventuelle fuite affectant un tel équipement ?
Quel syndic, quel copropriétaire ne s’est pas déjà confronté à ces épineuses questions ?
Pour y répondre, il est évidemment nécessaire de déterminer, avec précision, la nature de la canalisation en question, et donc d’appréhender s’il s’agit d’une partie privative, d’une partie commune ou d’une partie commune spéciale.
Rappelons à ce sujet que l’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;… »
Ainsi, face au silence éventuel du règlement de copropriété, toute canalisation (tuyaux d’évacuation ou d’écoulement, colonnes montantes d’eau, de chauffage collectif…) est présumée partie commune, même si elle traverse des parties privatives à la condition qu’elle « soit afférente aux éléments d’équipements communs » ou qu’elle desserve plusieurs lots.
Force est de constater que les règlements de copropriété sont rarement taisant s’agissant des canalisations.
Malheureusement, ils souffrent souvent de nombreuses imprécisions ayant conduit la jurisprudence à devoir se prononcer sur de nombreuses espèces.
Ainsi, et pour éviter les erreurs régulièrement commises en la matière, il convient de rappeler que, sauf stipulation contraire du règlement, :
- Une canalisation raccordant un appartement aux canalisations de l’immeuble est un branchement particulier même si elle est encastrée et inaccessible (CA PARIS 7 juillet 1995 : Loyers et Copr déc 1995 n°532.)
- Par contre, une canalisation qui n’est pas située à l’intérieur d’un lot, passant à travers le gros œuvre et présente à chaque étage doit être considérée comme une partie commune (CA PARIS 6ème CH B 21 décembre 2000 AJDI 2001)
Dans un arrêt du 18 décembre 2001, se posait la question de savoir si la « culotte », raccord de tuyauterie PVC en forme de T permettant de relier un réseau particulier à l’évacuation commune, était ou non une partie commune. La question qui se posait réellement était celle de l’imputabilité des frais et travaux en découlant.
La Juridiction suprême devait alors décider « qu'il existait au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 un silence ou une contrariété de titres faisant présumer parties communes les éléments d'équipement commun dont dépendent les canalisations et que la culotte destinée à accueillir le branchement, non située dans le lot des époux Ferry, mais encastrée et inaccessible, était une partie commune »;
Faut-il en conclure que, dans de telles circonstances, une culotte située à l’intérieur du lot serait privative ?
En tout état de cause rappelons une nouvelle fois que le règlement de copropriété est souverain en la matière et ce même si ses stipulations paraissent aberrantes.
Dès lors, confrontée à de telles questions, il est important d’avoir une parfaite connaissance de ce règlement et de la situation géographique de cette canalisation.
