La Loi ELAN et la Copropriété
Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite Loi ELAN. (JORF n°0272 du 24 novembre 2018)
Le projet de Loi ELAN vient d’être promulgué et publié au journal officiel ce jour (24 novembre 2018).
Son impact sur le statut de la copropriété posé par la Loi du 10 juillet 1965 est colossal.
Ce nouveau texte contient deux grands axes affectants, aujourd’hui et demain, le statut de la copropriété.
Sont ainsi prévus :
- Une réforme du statut de la copropriété d’application immédiate (I) ;
- Une habilitation donnée au gouvernement de légiférer par la voie de deux ordonnances venant réformer structurellement le statut de la copropriété (II).
- La réforme d’application immédiate.
Sous l’impulsion du SENAT (voir notre précédente newsletter), le projet de Loi ELAN prévoyait 16 amendements corrigeant ponctuellement mais drastiquement la Loi du 10 juillet 1965.
Ces réformes, inspirées essentiellement par les travaux du GRECCO, ont été reprises quasi in extenso dans le texte de Loi publié ce jour.
Retenons que parmi les points majeurs d’application immédiate affectant le statut de la copropriété, les plus notables sont : la réduction à 5 ans du régime de prescription prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la création d’une « nouvelle » procédure de recouvrement des charges de copropriété, le vote par correspondance par voie de formulaire, une nouvelle sanction possible à l’encontre du syndic, une règle d’affection pour le fonds travaux et pour les parties communes spéciales...
Cette réforme s’appliquant immédiatement, ces nouvelles règles s’imposent donc depuis ce jour à l’exception de celles, selon le texte, nécessitant des Décrets d’application.
Les modifications significatives de la Loi du 10 juillet 1965 applicables depuis la promulgation de la Loi ELAN sont donc les suivantes :
- Une fixation claire du point de départ de l’application du statut de la copropriété
Pour les immeubles à construire la personnalité morale du syndicat prendra effet à compter de la livraison du premier lot et, en cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, dès le 1er transfert de propriété.
- Une définition légale du lot transitoire.
Cette création jurisprudentielle est enfin codifiée.
Ce lot transitoire est désormais défini dès l’article 1er de la Loi du 10 juillet 1965 comme « un lot formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quand aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol et d’une quote-part de parties communes ».
Sa création et sa consistance doivent être précisément stipulées dans le règlement de copropriété.
- Le droit d’affichage et de construire sur une partie commune font désormais partie des accessoires aux parties communes définis par l’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965.
- La disparition de la, très peu usitée, réserve foncière prévue à l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1965.
Ce texte autorisait, conventionnellement, qu’un des droits accessoires de l’article 3 (autre que le droit de mitoyenneté) pouvait être réservé à un propriétaire ou un tiers.
Ce droit, pour ne pas nécessiter une autorisation d’assemblée générale, devait être exercé dans les 10 années de sa création.
La Loi ELAN, voulant promouvoir l’utilisation du lot transitoire, précise le texte de l’article 37.
Elle lui ajoute ainsi que le droit de construire d’affouiller ou de surélever ne font pas parties des droits pouvant faire l’objet d’une telle convention.
L’article 37 de la Loi du 10 juillet 1965 est désormais privé de tout intérêt.
- Le délai de prescription des actions personnelles en copropriété est désormais de 5 années.
L’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et la jurisprudence qui lui était relative, prévoyaient que :
- en matière de copropriété, le délai de prescription était de 10 années ;
- le procès-verbal d’assemblée générale devait être notifié dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
La loi ELAN est venue modifier cet article 42.
Désormais le délai de prescription de 10 ans est réduit à 5 ans. Le statut de la copropriété rejoint donc le droit commun des prescriptions en matière d’obligations personnelles.
De plus, la notification du procès-verbal d’assemblée générale devra désormais intervenir dans un délai d’un mois à compter de la tenue de cette réunion.
- La création d’une « nouvelle » procédure de recouvrement de charges : l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 amélioré.
L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 n’est pas une nouveauté. En effet il a été créé par la loi SRU du 14 décembre 2000.
Cet article prévoyait qu’en l’absence de réponse à une mise en demeure adressée au copropriétaire dans un délai de 30 jours, l’intégralité des sommes dues au titre du budget prévisionnel devenait exigible. Le syndicat pouvait alors saisir le Président du Tribunal de Grande Instance compétent dans le cadre d’une procédure dite « comme en matière de référé ».
Cette procédure permettait d’obtenir une décision ayant les effets d’une décision au fond par le biais d’une procédure accélérée type « référé ».
La pratique l’appelait action en déchéance du terme.
L’effet de cette procédure était limité en ce qu’elle ne permettait d’obtenir ni le règlement des sommes dues au titre de l’arriéré de charges dues de copropriété, ni de rendre exigible l’intégralité des sommes dues au titre du fonds travaux.
En définitive, cette action était cantonnée au budget prévisionnel et finalement très peu utilisée.
L’article 210 de la loi ELAN vient remédier à cette situation en modifiant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : "Après réception d’une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours pour le règlement de charges de copropriété prévue au budget prévisionnel ou au fonds travaux : l’intégralité des sommes dues et restant dues au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes seront immédiatement exigibles."
Ainsi et désormais, il sera possible, par une seule procédure, plus rapide, de recouvrer les charges antérieures dues et les appels provisionnels à intervenir.
Il reste à habituer les juridictions à cette nouvelle pratique.
- La participation aux assemblées générales
La Loi ELAN vient ici poser plusieurs nouvelles règles dont l’application immédiate ne manquera pas de dérouter les professionnels.
- Participation par visioconférence ou autre moyen de communication électronique permettant l’identification précise.
- Admission du vote par correspondance avant la tenue de l’assemblée générales par voie de formulaire. Précisons que le texte dispose qu’un formulaire n’indiquant pas précisément le sens du vote ou exprimant une abstention est considéré comme un vote défavorable. Est également considéré comme défavorable le vote par correspondance portant sur des résolutions, qui à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle (l’appréciation du caractère substantielle est de nature à ouvrir un nouveau contentieux.)
- Le contenu de l’intranet de la copropriété devra enfin être fixé par un Décret à intervenir.
- La communication au Conseil syndical assortie d’une nouvelle sanction prévue à l’encontre du Syndic.
Selon l’article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 et l’article 26 du Décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu de communiquer les pièces demandées par le Conseil Syndical intéressant le syndicat, sa mission et l’administration de la copropriété.
La loi ELAN prévoit en son article 203 que le syndic qui ne communique pas dans le délai d’un mois les pièces sollicitées par le Conseil Syndical encoure une nouvelle sanction.
Cette sanction correspond au paiement de pénalités par jour de retard.
Le montant minimal des pénalités dues sera fixé par un Décret à intervenir.
Le montant maximum de la pénalité est plafonné par le montant des honoraires de base du Syndic.
- Le vote en assemblée générale
Sur le vote des travaux d’économie d’énergie.
La Loi du 10 juillet 1965 prévoit que les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes sont votées à la majorité de l’article 24 (H) alors que les travaux d’économie d’énergie ou de réduction de gaz à effet de serre (comprenant les travaux d’intérêts collectifs) sont votées à la majorité de l’article 25(F).
La différence était tenue et source de contentieux.
L’article 212 de la loi ELAN est venu modifier les articles 24 et 25 afin de supprimer cette inutile distinction.
Désormais tous les travaux d’économie d’énergie seront votés à la majorité de l’article 25.
Sur les pouvoirs en blanc expédiés au syndic.
La Loi ELAN vient ici codifier une jurisprudence constante datant de 1990.
Cette pratique condamnée dans les années 80 avait subi un changement remarquable à la suite d’un arrêt de la Cour de Cassation en date du 28 mars 1990 ( Cass Civ 3ième 28 mars 1990).
Dans cette décision, la Cour suprême devait préciser que l’envoi au syndic de pouvoir en blanc n’était pas prohibé stricto sensu par l’article 22 de la Loi du 10 juillet 1965.
Cette pratique devait être condamnée si le syndic distribuait ces pouvoirs en blanc à des mandataires de son choix s’assurant ainsi d’une confortable majorité.
L’article 211 de la LOI ELAN vient, en application de cette jurisprudence, préciser que si le syndic reçoit de la part de copropriétaires des mandats dont la désignation du mandataire aurait été laissée vierge ( « pouvoir envoyé en blanc »), il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.
Sur la délégation de vote par un copropriétaire et limite du nombre de mandats
L’ancien article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait qu’un mandataire pouvait recueillir plus de trois délégations de vote uniquement si le total des voix dont il disposait, en ce y compris les siennes ne dépassait pas 5% des voix.
L’article 211 de la Loi ELAN modifie cet article 22 et augmente ce seuil à 10% des voix.
Sur la subdélégation
Encore une fois, la Loi ELAN vient codifier une pratique admise de longue date par la jurisprudence.
Ainsi, par un arrêt du 16 mars 2011, la Cour de Cassation admettait que tout mandataire désigné pouvait subdéléguer son mandat à une autre personne, à la condition que ledit mandat ne l’interdise pas formellement.
Cette pratique est ajoutée à l’article 22 de la Loi du 10 juillet 1965.
Sur la délégation à un époux.
L’article 22 (nouveau) prévoit désormais que chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote (transposition de l’arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 février 2017, 15-26.268).
- Les parties communes particulières ( parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative) sont précisément définies.
Poursuivant, sous l’impulsion des travaux du GRECCO, sa tâche de codification de la jurisprudence, la Loi ELAN vient définir les parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative.
Sont ainsi créés deux nouveaux articles 6.2 et 6.3 devant intégrer la Loi du 10 juillet 1965.
Ces articles précisent que :
Art. 6 2.- « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
«La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
« Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »
« Art. 6 3.- Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité, exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. »
« Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. »
L’article 6.4 de cette même Loi vient préciser que « « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »
Les règlements de copropriété vont donc devoir être modifiés en tenant compte de ces nouvelles dispositions.
Il semblerait qu’il s’agisse d’une mise en harmonie devant être votée aux conditions de majorité posées part l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965.
- L’individualisation des frais de chauffages est désormais précisée
La Loi du 17 août 2015 dite Loi pour la Transition énergétique prévoyait que les immeubles à usage principal d’habitation chauffés collectivement devaient, sous un certain calendrier, trouvant échéance en décembre 2019, être équipés d’appareils permettant de déterminer la consommation énergétique pour chaque logement sauf si cette opération était techniquement impossible ou pas rentable d’un point de vue économique.
La Loi ELAN vient préciser cette disposition en y ajoutant.
Désormais lesdits dispositifs, au-delà de déterminer la quantité de chaleur ou d’eau chaude consommée, devront permettre de réguler la consommation de chaque logement.
Par ailleurs la Loi ELAN vient strictement encadrer les exceptions techniques en prévoyant le recours systématique à une méthode permettant cette individualisation.
- L’utilisation du fonds travaux est enfin précisée
Sur cette épineuse question, la Loi ELAN dispose que « l’utilisation du fonds travaux doit tenir compte des parties communes spéciales et des clefs de répartitions de charges ».
Ce fonds travaux doit désormais pouvoir être utilisé à d’autres fins que les simples besoins généraux de la copropriété et permettre ainsi dans les ensembles complexes de réaliser des travaux dans des bâtiments ou des cages d’escaliers sans pour autant violer les disposition de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
- Les colonnes montantes d’électricité sont présumées appartenir au réseau public.
Fruit d’un intense débat judiciaire, cette théorie commençait à s’imposer non sans mal dans le paysage de la copropriété française.
La Loi ELAN vient apporter une réponse définitive à cette question.
Ainsi les colonnes mises en service avant la promulgation de la loi seront réputées appartenir au réseau public de distribution d’électricité à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi ;
Dans ce même délai, les propriétaires ou copropriétaires des immeubles dans lesquels sont situés ces ouvrages pourront notifier au gestionnaire de réseau l’acceptation du transfert définitif à titre gratuit au réseau public de distribution d’électricité des ouvrages, qui prend alors effet à compter de la notification ;
Le gestionnaire de réseau ne pourra s’opposer au transfert ni exiger une contrepartie financière ;
Les propriétaires ou copropriétaires pourront aussi revendiquer la propriété de ces ouvrages, sauf si le de réseau ou l’autorité concédante apporte la preuve que lesdits ouvrages appartiennent déjà au réseau public de distribution d’électricité ;
Les colonnes montantes électriques mises en service à compter de la promulgation de la loi appartiendront de
droit au réseau public de distribution d’électricité.
Lorsque les propriétaires ou copropriétaires des immeubles dans lesquels sont situés ces ouvrages en ont obtenu la propriété dans le cadre de la faculté mentionnée, les colonnes montantes électriques peuvent être transférées, à la demande des mêmes propriétaires ou copropriétaires, au réseau public de distribution d’électricité sous réserve de leur bon état de fonctionnement.
Elles sont transférées à titre gratuit, sans contrepartie pour le gestionnaire de réseau. Le gestionnaire de réseau ne peut s’opposer au transfert des ouvrages en bon état de fonctionnement ni exiger une contrepartie financière. Il détermine, le cas échéant, les travaux électriques à réaliser pour assurer le bon état de fonctionnement desdits ouvrages.
II) Les deux ordonnances impactant la Copropriété à intervenir.
L’article 215 de la Loi ELAN habilite le gouvernement à légiférer par le biais de deux ordonnances venant modifier structurellement le statut de la copropriété.
La sacrosainte Loi du 10 juillet 1965 est donc amenée à disparaître.
- Une première ordonnance distinguant selon les régimes de copropriétés
Cette future ordonnance a pour objectif de redéfinir les règles de la copropriété des immeubles bâtis en tenant compte, notamment, de leurs tailles, de leurs caractéristiques et de leurs destinations
L’idée finale est de modifier les règles de gouvernance de la copropriété et les règles d’ordre public applicables permettant ainsi d’adapter des règles plus ou moins souples en fonction des difficultés tenant aux caractéristiques sus évoquées.
Le statut de la copropriété ne sera donc plus unique comme le voulaient les travaux préparatoires à la Loi du 10 juillet 1965.
Des régimes différents pourraient ainsi être adoptés selon que la copropriété est composée de quelques lots d’habitation (régime proche de l’indivision), 10 lots d’habitation (formalisme de l’assemblée générale allégé) ou 100 lots d’habitation (le GRECCO préconise ici la création d’un conseil d’administration pouvant prendre de manière autonome certaines décisions relevant normalement des prérogatives de l’assemblée générale).
L’article 215 III de la loi ELAN prévoit que cette ordonnance sera adoptée par le gouvernement dans les 12 mois suivant la promulgation de la loi ELAN soit avant le 25 novembre 2019.
Il est certain que même si cette ordonnance était adoptée d’ici, elle ne pourrait être immédiatement applicable tant pour des raisons pratiques que pour des raisons constitutionnelles.
Ainsi, dans un souci de sécurité juridique, ce nouveau régime ne pourrait être applicable, sans compter les Décrets nécessaires, qu’à compter du 1er juin 2020.
Ce délai doit permettre aux professionnels de la copropriété de se préparer à cette réforme massive
L’article 215 de la Loi ELAN prévoit en outre qu’une Loi de ratification devra être déposée devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de cette ordonnance.
- Une seconde ordonnance instituant un nouveau code de la copropriété.
Selon ce même article de la Loi ELAN, cette seconde ordonnance devra prévoir la création d’un code de la copropriété ayant pour objectif de regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété.
Il ne s’agira pas d’une réforme à droit constant, car le gouvernement pourra « apporter les modifications qui seraient nécessaires pour (…) harmoniser l’état du droit. »
L’article 215 III de la loi ELAN prévoit que cette ordonnance sera adoptée dans les 24 mois suivant la promulgation de cette loi.
Ce nouveau Code de la copropriété devra donc entrer en vigueur avant le 25 novembre 2020.
A l’instar de l’ordonnance précédente, une loi de ratification devra être déposée devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de cette ordonnance.
