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La vente Immobilière et la garantie des vices cachés.
La vente Immobilière et la garantie des vices cachés.
L’article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
Trois conditions doivent être réunies afin de mettre en œuvre cette garantie : Le défaut doit être grave, antérieur à la vente et caché aux yeux d'un acheteur normalement diligent.
L’article 1648 du Code civil prévoit que l’acheteur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte de ce vice pour intenter une action en réparation.
Régulièrement lors de la réalisation d’une vente immobilière entre non-professionnels, l’acte de vente contient une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.
Cette clause est parfaitement légale puisqu’elle répond de l’article 1643 du Code Civil.
Cette clause est parfaitement légale puisqu’elle répond de l’article 1643 du Code Civil.
Ce type de clause n'est sont valable que si le vendeur est un non professionnel de bonne foi.
Ainsi, le vendeur de mauvaise foi, qui avait donc connaissance de l’existence du vice antérieurement à la vente, ne saurait se cacher derrière cette clause.
La charge de la preuve incombe à l’acheteur. Il lui appartient donc de prouver l’existence du vice, sa gravité (rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine) par tout moyen et son caractère non apparent à une acheteur normalement diligent.
Le recours à une expertise judiciaire et contradictoire sera le plus souvent recommandé.
Lorsqu’une clause d’exonération de garantie a été ajoutée au contrat de vente, l’acheteur devra au surplus démontrer le fait que l’acquéreur en avait connaissance antérieurement à la vente et qu’il l’a volontairement dissimulé.
Il est évident que la preuve du caractère volontaire de la dissimulation ne sera pas aisée.
La preuve étant libre, certains éléments, moins techniques qu'une expertise judiciaire, peuvent être mis en exergue.
Ainsi, dans un arrêt en date du 8 mars 2018, la Cour d’appel de Colmar a admis la preuve d’un acquéreur qui produisait un constat d’huissier opéré sur internet.
Il ressortait de ce constat que le vendeur avait publié un message sur un réseau social connu antérieurement à la vente montrant sa connaissance du vice.
La Cour a ainsi jugé que « ce message atteste non seulement de l’antériorité à la vente (…) de la gravité du vice, s’agissant d’un problème récurrent, mais aussi du fait que les vendeurs en avaient connaissance, alors même qu’ils déclaraient le contraire dans leur acte de vente ».
Il résulte de cette décision que l’acquéreur apporte la preuve non seulement de l’existence du vice antérieurement à la vente, mais également de sa connaissance par le vendeur. Ainsi, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés est écartée et l’acquéreur pourra être indemnisé du préjudice subi.
Si les conditions sont remplies, et que différents caractère du vice caché sont établis, l’article 1644 du Code civil dispose que « l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »
L’acquéreur pourra donc obtenir l’annulation de la vente ou bien la réduction du prix de vente.
Face à un vendeur de mauvaise foi, le législateur a prévu la possibilité de demander des dommages et intérêts.
La qualité du vendeur doit entrer en considération car, si la mauvaise foi doit être démontrée en présence d’un vendeur non professionnel, elle est présumée en présence d’un vendeur professionnel. La présence de vices cachés est donc suffisante pour obtenir des dommages-intérêts, même lorsque le vendeur professionnel en ignorait l’existence.
Ainsi avant d'intenter une quelconque procédure, les conseil d'un Avocat, expert en la matière, sont nécessaires. Le recours à une coûteuse expertise judiciaire doit n'être envisagé si des éléments tangibles démontrent la mauvaise foi du vendeur non professionnel.
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