Panorama de la fin d’année 2020 en droit des baux
Baux commerciaux :
Par un arrêt du 19 novembre 2020, la Cour de cassation précise le régime des clauses contraires à l’article L. 145-15 du Code de commerce tel que modifié par la loi du 18 juin 2014 (dite « Loi Pinel »). Par cet arrêt, la Cour de cassation précise que l’action est applicable aux baux conclus antérieurement à la loi du 18 juin 2014 et que les actions visant à faire déclarer non écrites des clauses d’un bail sur le fondement de l’article L. 145-15 du bail sont imprescriptibles (Cour de cassation, 3ème civ., 19 novembre 2020, 19-20.405) . Il faut donc être vigilant sur le contenu des baux commerciaux antérieurs à la Loi PINEL.
Baux d’habitation :
- Du nouveau sur la procédure d’expulsion des squatteurs.
La loi d'accélération et de simplification de l'action publique (ASAP) parue le 8 décembre 2020 au Journal officiel a modifié la loi instituant le droit au logement opposable (DALO).
Pour obtenir l'évacuation forcée des squatteurs, la personne dont le logement (résidence secondaire ou principale) est squatté, ou une personne agissant pour elle, doit :
- Porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie
- Prouver que le logement est son domicile, par exemple à l'aide de factures, de documents fiscaux, d'une attestation fournie par un voisin
- Faire constater par un officier de police judiciaire que le logement est squatté
Il faut ensuite demander au préfet de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement
La mise en demeure est :
- Notifiée aux squatteurs, qui ont au minimum 24 heures pour quitter le logement
- Affichée en mairie et sur l'immeuble concerné
- Notifiée au demandeur (facultatif).
Si les squatteurs n'ont pas libéré les lieux dans le délai fixé par le préfet, le préfet doit faire évacuer le logement sans délai par la force publique, sauf si l'auteur de la demande s'y est opposé. La trêve hivernale ne s'applique pas dans le cas de squatteurs.
Le préfet rend sa décision dans un délai de 48 heures, à partir de la réception de la demande. En cas de refus, le préfet doit indiquer le motif qui ne peut être fondé que sur le non-respect de la procédure ou un motif impérieux d'intérêt général.
- Hausse des loyers et performance énergétique.
Un décret du 30 décembre 2020, applicable depuis le 1er janvier 2021, vient modifier le décret d’encadrement de l’évolution des loyers.
La revalorisation des loyers, dans les 28 agglomérations (1149 communes) inscrites en zones tendues, est désormais conditionnée par la performance énergétique du logement.
Ainsi, depuis le 1er janvier 2021, lorsque la consommation énergétique d’un logement dépasse les 330 kWh/m²/an en énergie primaire (étiquette F ou G du DPE), il est formellement interdit d’augmenter le loyer. Ce nouveau texte s’applique aux nouvelles locations, mais aussi aux renouvellements de baux et aux logements loués nus ou meublés.
Parmi les 28 agglomérations visées, on retrouve Ajaccio, Arles, Bastia, Draguignan, Fréjus, Marseille-Aix-en-Provence, Menton-Monaco, Montpellier, Nice et Toulon.
Poursuivant dans cette logique, un décret du 11 janvier 2021 vient d’introduire le critère de performance énergétique dans la notion de logement décent. Pour être décent un logement doit donc avoir une consommation énergétique en énergie primaire inférieure à 450/kWh/m2/an (étiquette G).
Ainsi et à compter du 1er janvier 2023, les logements ayant une consommation supérieure à ce seuil seront interdits à la location.
Les membres du Cabinet NAUDIN se tiennent à votre disposition pour toutes les problématiques liées à ces sujets.
