Projet de Loi ELAN : Le Sénat s’oppose à la réforme du statut de la copropriété par ordonnance mais…

Suite à la transmission au Sénat du projet de loi ELAN, ce dernier s’est opposé à la réforme du statut de la copropriété par ordonnance, invitant ainsi le gouvernement à user de la voie législative traditionnelle.

Néanmoins, paradoxalement, 16 amendements relatifs au droit de la copropriété ont été adoptés à cette occasion.

En réalité, ces 16 amendements viennent ponctuellement corriger certaines incohérences et mettent en place des solutions voulant remédier aux difficultés constatées par les praticiens.

Concrètement, il s’agirait des dispositions suivantes :

- obliger le syndic à renégocier tous les 3 ans les contrats d'entretien et de fournitures (contrats tacitement reconductibles annuellement et contrats signés pour une période de plus de 2 ans) (Amt COM-714) ;

- fixer la liste des documents mis en disposition des copropriétaires en extranet par décret (Amt COM-715) ;

- définir le lot transitoire (définition jurisprudentielle, reprise de la définition du GRECCO) (Amt COM-716);

- ramener la prescription des actions personnelles à 5 ans (mise en cohérence avec la réforme des prescriptions) (Amt COM-717) ;

- fixer le point de départ de l'application du statut de la copropriété (GRECCO) (Amt COM-718) ;

- supprimer de la désignation judiciaire du conseil syndical (Amt COM-719) ;

- limiter la possibilité de se prévaloir de l'absence d'habilitation du syndic à agir en justice au seul syndicat des copropriétaires (conclusion des rapports annuels de la Cour de cassation 2015 et 2016) (Amt COM-720) ;

- définir et fixer le régime des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative (jurisprudence et reprise des travaux du GRECCO) (Amt COM-721) ;

- supprimer la mise en concurrence obligatoire des syndics et d'élargir la liste des personnes autorisées à demander en justice la désignation du syndic (Amt COM-722) ;

- assouplir les règles du mandat de vote en assemblée (seuil, subdélégation, cas des époux) et admettre le vote électronique ou par correspondance (Amt COM-723 et Amt COM-724) ;

- permettre la représentation du copropriétaire par la personne de son choix pour la consultation des comptes et des pièces justificatives (Amt COM-725) ;

-uniformiser la majorité de vote des travaux d'économie d'énergie (majorité absolue) (Amt COM-726) ;

- préciser les dispositions relatives au fonds de travaux et les compléter par voie réglementaire (Amt COM-804) ;

- élargirla déchéance du terme au défaut de paiement des provisions pour travaux ou des sommes appelées au titre de l'approbation des comptes (Amt COM-805) ;

- consacrer le droit de construire et le droit d'affichage comme droits accessoires aux parties communes (intégration de la jurisprudence) (Amt COM-831).

Il n’est donc plus question, pour l’instant, la modification des dispositions relatives à la scission de copropriété ou encore la création du conseil d’administration.

D’autre part, une mesure adoptée par le Palais du Luxembourg intéresse également bailleurs et syndics de copropriété. En effet, il était prévu par le projet de loi ELAN que les coordonnées du locataire soient systématiquement transmises par le bailleur au syndic afin que ce dernier puisse être réactif en cas, notamment, de troubles du voisinage.

Les sages ont décidé que, s’agissant de données personnelles, l’accord du locataire devait être obtenu.

Plus généralement, la loi Elan opère des changements plus ou moins notables en matière locative.

Tout d’abord, le Sénat a validé la création d’un nouveau bail : le bail mobilité. Ce contrat s’adresse aux personnes qui souhaitent disposer d’un logement pour une courte durée. Les hypothèses sont diverses : mission, stage, travail saisonnier, mutation professionnelle. Ce bail est fixé librement par les parties pour une durée de 1 à 10 mois. Particularité importante, arrivé à son terme, le bailleur n'a pas à donner congé ni à justifier d’un motif pour récupérer le logement, puisque le bail prend fin automatiquement. Le locataire, en revanche, n'est pas fermement engagé et garde la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. En outre, seuls les logements meublés peuvent être proposés pour ce type de bail.

Autre disposition importante, la réduction du délai de préavis en location vide. En effet, dans cette hypothèse, le délai de préavis est réduit de 3 à 2 mois. Mais contrebalancement, la loi ELAN réduit également le nombre de cas soumis au préavis d’un mois, en supprimant le critère de la zone tendue.

Ensuite, des mesures ont été envisagées concernant les locations saisonnières. Dans l’objectif de lutter contre la crise du logement, les particuliers qui veulent louer à des touristes devront vérifier au préalable si la commune a mis en place une procédure d’enregistrement et de déclaration préalable et, si c’est le cas, s’y conformer scrupuleusement. En cas de non-respect de ces formalités, de lourdes sanctions pécuniaires sont encourues pouvant aller jusqu’à 50 000 euros. Néanmoins, ces dispositions semblent être, aujourd’hui, encore particulièrement difficiles à mettre en place en l’absence de liste officielles des communes concernées.

 

Enfin, certaines nouveautés sont à signaler concernant la conclusion du bail d’habitation. La clause pénale qui permet de prévoir une sanction pécuniaire en cas d'impayés, pourrait de nouveau apparaître dans les baux. Une simplification du formalisme de la caution avec la suppression des mentions manuscrites est prévue par la loi ELAN. Tout comme le renforcement de la notion de logement décent.

Il convient, à présent, d’attendre que cette loi soit définitivement votée et publiée afin de détailler plus précisément les changements à venir.

Le CABINET NAUDIN, Avocats à la Cour, se tient à votre disposition pour toutes informations complémentaires.