Cette question doit nécessairement être abordée sous divers angles. En effet, et bien évidemment, un système de chauffage au gaz en copropriété peut être collectif ou bien individuel, le poids de l’entretien et des travaux peut donc peser sur des épaules différentes. Poursuivant, au-delà de la chaudière elle-même, se pose inexorablement la question des réseaux la desservant.
1.) L’entretien et la surveillance d’une chaufferie collective au gaz
La chaudière étant un équipement collectif de la copropriété, son entretien relève de l’objet du syndicat des copropriétaires et donc de la mission de son syndic
Les textes applicables en la matière distinguent entre les chaudières à faible puissance (4 à 400KW) et les chaudière plus puissantes.
1.1) Les obligations d'entretien annuel des chaudières de faible puissance (4 à 400kW) pour les utilisateurs
L’entretien annuel de ce type de chaudières est obligatoire et demande d’évaluer la performance énergétique et environnementale de la chaudière dont notamment et surtout celle fonctionnant au gaz. Elle pèse sur le syndicat de copropriétaires lorsque la chaudière concernée est collective.
Elle fait l’objet d’une attestation d'entretien qui doit être conservée par le syndic pendant 2 ans minimum.
• Période de réalisation de l’entretien
L’entretien doit être effectué chaque année civile, par un professionnel qualifié. En cas de remplacement d’une chaudière ou d’installation d’une nouvelle chaudière, le premier entretien doit être effectué au plus tard au cours de l’année civile suivant le remplacement ou l’installation.
• Contenu de l’entretien
Cet entretien annuel comporte obligatoirement la vérification de la chaudière, le cas échéant son nettoyage et son réglage, ainsi que la fourniture des conseils nécessaires portant sur son bon usage, les améliorations possibles de l’ensemble de l’installation de chauffage et l’intérêt éventuel du remplacement de celle-ci.
L’arrêté du 15 septembre 2009 fixe les spécifications techniques de ce contrôle dans son annexe 1.
Cet entretien annuel doit prévoir :
1° La vérification de la chaudière et des installations destinées à la distribution et à la régulation de l'énergie thermique ainsi que, le cas échéant, leur nettoyage et leur réglage
2° L'évaluation du rendement de la chaudière et, sauf si les systèmes de chauffage et les besoins de chauffage n'ont pas changé depuis le dernier entretien, l'évaluation du dimensionnement du générateur de chaleur par rapport aux besoins de chauffage du bâtiment ou de la partie de bâtiment
3° La fourniture des conseils nécessaires portant sur le bon usage de la chaudière, sur les améliorations possibles de l'ensemble de l'installation de chauffage et sur l'intérêt éventuel du remplacement de celle-ci.
Au-delà des actions à mener lors de cet entretien, cet arrêté précise que doivent être mentionnés :
• L’évaluation du niveau de performance énergétique et environnementale de la chaudière.
• La détection d’un gaz dangereux pour la santé : le monoxyde de carbone.
• La fourniture de conseils par un professionnel.
• La remise d’une attestation d’entretien détaillée, avec le résultat de l’évaluation énergétique et environnementale de la chaudière, le résultat de la mesure de monoxyde de carbone et la fourniture de conseils.
• Depuis le 30 juillet 2020, la personne qui effectue l’entretien doit également donner la classe énergétique de la chaudière si celle-ci fonctionne au gaz ou au fioul et si ça puissance est inférieure à 70 kW.
1.2) Les obligations de contrôle périodique pour les chaudières de puissance supérieure à 400kW et inférieure à 20MW
Ce contrôle doit être effectué tous les 2 ans pour les chaudières dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 5 MW, et tous les 3 ans pour les autres, à l'initiative du syndicat des copropriétaires.
• Contenu du contrôle périodique
Au terme des articles R. 224-31 à R. 224-41 du code l’environnement, ce contrôle périodique des chaudières contient notamment:
• Une vérification du rendement de la chaudière ;
• La vérification du bon état des installations destinées à la distribution de l'énergie thermique.
• Lorsque la chaudière est destinée au chauffage de locaux ou de l'eau chaude sanitaire, la vérification du bon état des installations destinées à la distribution de l'énergie thermique dans les parties accessibles du bâtiment ainsi que l'évaluation du dimensionnement du générateur de chaleur par rapport aux exigences en matière de chauffage du bâtiment, sauf si les systèmes de chauffage et les besoins de chauffage n'ont pas changé depuis le dernier contrôle ;
• La vérification de la tenue du livret de chaufferie ;
Une liste des organismes techniques pouvant effectuer ces visites périodiques est établie par le COFRAC (Comité français d’accréditation).
Ainsi si le syndicat ne remplit pas cette obligation de contrôle, il devient pleinement responsable des conséquences d’un éventuel dysfonctionnement. La mise à l’ordre du jour d’un contrat d’entretien comprenant ces contrôles obligatoires est donc hautement recommandée.
2.) L’entretien et la surveillance d’une chaufferie individuelle au gaz en copropriété
L’article R224-41-7 du Code de l’environnement nous le rappelle clairement :
« Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. »
Il en découle clairement que lorsqu’un lot en copropriété est équipé d’une chaudière individuelle au gaz, l’ensemble des entretiens et contrôles obligatoires sus évoqués, s’imposent au locataire.
On relève toutefois une exception à cette règle : lorsque le contrat de bail stipule que l’entretien de la chaudière incombe au propriétaire bailleur. Le locataire peut alors refuser de prendre ces frais à sa charge. Ce cas est néanmoins assez rare
Par ailleurs notons que si propriétaire bailleur n’a pas à sa charge l’entretien courant et la révision annuelle de la chaudière du logement qu’il met en location, il demeure néanmoins responsable et débiteur des grosses réparations telles que prévues par l’article 606 du Code civil, dont les causes et les conséquences peuvent être variées.
Il faut alors distinguer deux cas :
• Le propriétaire doit supporter les réparations importantes. Tous dysfonctionnement ou désordre ayant pour origine cette obligation, est de la responsabilité du stricte du propriétaire.
• A l’inverse, si le locataire a manifestement manqué à ses obligations, qu’il a fait un mauvais usage de la chaudière ou qu’il ne s’est pas chargé de réaliser l’entretien annuel et les menues réparations qui lui incombaient, les travaux plus importants en découlant lui incombe alors ainsi que les conséquences de ce défaut d’entretien quelles qu’elles soient.
3.) La conduite montante de gaz en copropriété
A l’instar de la question des colonnes montantes électriques, le débat de l’alimentation générale de la copropriété en Gaz a fait l’objet de nombreux débats.
C’est la loi n° 2022-217 en date du 21 février 2022 dite loi 3DS qui en a réglé le sort. Ce texte et plus particulièrement son article 195 prévoit le transfert des canalisations situées en amont du ou des compteurs au réseau public de distribution de gaz.
Ce transfert de propriété est prévu sans contrepartie et sans frais pour le syndicat des copropriétaires concernés. Une fois le transfert réalisé, l’ensemble des coûts de gestion, d’entretien et de travaux de réparation, ainsi que la responsabilité découlant de ces ouvrages seront alors à la charge unique de l’exploitant du réseau public de distribution.
Son calendrier d’application est simple :
• Pour les conduites montantes mises en service après le 20 février 2022 : celles-ci appartiennent de facto au réseau public de distribution.
• Pour les immeubles construits avant cette date, ces conduites demeurent pour le moment des parties communes :
- Soit le syndicat, par l’intermédiaire de son syndic, notifie au gestionnaire de réseau son acceptation du transfert définitif au réseau public de distribution de gaz desdites canalisations. Ce transfert prendra alors effet à compter de la réception par lettre recommandée de la notification.
- Soit le syndicat revendiquera la propriété de ces canalisations. Le gestionnaire de réseau ou l’autorité concédante pourra néanmoins apporter la preuve que lesdites canalisations appartiennent déjà au réseau public de distribution de gaz.
En tout état de cause et sans action de la part du syndicat des copropriétaires d’ici le 31 juillet 2023, l’accord de transfert est réputé acquis au 1er aout 2023 et le transfert effectif à cette date.
Rappelons, néanmoins, que l’accès aux ouvrages gaz, le non-encombrement des gaines de ventilation et, de manière plus globale, l’ensemble des aménagements généraux liés aux ouvrages gaz demeurent des parties communes et sont donc placés sous la responsabilité du syndicat.
Enfin, il arrive fréquemment que des portions de canalisations soient situées, en amont des compteurs, dans les parties privatives appartenant aux copropriétaires.
Dans ce cas très précis, leur transfert au réseau public ne sera effectif qu’à compter du 31 juillet 2026 et après qu’une visite de ces parties de canalisations, devant constater de leur bon état, soit effectuée sous la responsabilité du gestionnaire de réseau.
Cette visite se conclura nécessairement par un procès verbal de transfert.
En l’absence de revendication de la propriété de ces canalisations, les copropriétaires sont réputés avoir accepté leur transfert au réseau public de distribution de gaz au 1er août 2026 pour les parties de ces canalisations situées dans les parties privatives.
Notons que, quelle que soit la situation de ces canalisations, ces transferts de propriété sont obligatoirement effectués à titre gratuit : le gestionnaire de réseau ne pourra ni s’y opposer ni exiger de contrepartie financière.
Il est donc fortement recommandé de pouvoir à ce transfert dans les délais les plus brefs et ce afin de transférer la responsabilité de ces conduites hors le giron du syndicat et de son syndic.
Le Cabinet NAUDIN demeure à votre disposition.
