La durée du contrat de syndic pose souvent de nombreuses difficultés donne lieu ces dernières années à une jurisprudence abondante.
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Le conflit d'intéret en copropriété
Le conflit d'intéret en copropriété
L’article 39 du décret du 17 mars 1967, dans sa version issue du Décret du 2 juillet 2020, précise que :
« Doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ses parents ou alliés jusqu'au deuxième degré inclus.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Le syndic précise la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention. »
1 .) Ainsi aux termes du 1er alinéa de cet article, toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, ses parents ou alliés jusqu’au 2ième degré, le conjoint, partenaire de PACS ou concubin du syndic doit être préalablement et spécialement autorisée par une décision d’assemblée générale.
Une interprétation littérale de cet article laisse supposer qu’une telle autorisation préalable n’est pas nécessaire lorsque la convention unit le syndicat à un proche de l’un de ses préposés.
2.) Une telle autorisation préalable est également nécessaire lorsque la convention, devant être signée, unit le syndicat à une entreprise (société ou personne morale pris dans son sens le plus large) dans laquelle le syndic, ses préposés, ses parents ou alliés jusqu’au 2ième degré, le conjoint, partenaire de PACS ou concubin du syndic sont soit :
- Propriétaires
- Détenteurs de parts dans son capital
- Dirigeants ou organes de contrôle (gérant par exemple Civ 3e 5 novembre 2015 n°14-14343)
- Salariés ou préposés.
3.) Enfin cette autorisation demeure exigée lorsque le syndic personne morale détient directement ou indirectement une participation dans une entreprise avec laquelle il entend contracter pour le compte du syndicat.
L’autorisation en question doit être préalable et spéciale, elle doit donc précéder le vote de tout contrat visé dans une des hypothèses ci-dessus citées. Elle sera donnée à la majorité de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965 et devra impérativement préciser la nature des liens en question.
Son absence doit entrainer la nullité du contrat alors signé (Paris 21 octobre 1992 rg n91/25509 jurisdata n°022868) et, tout du moins, la nullité de la résolution approuvant le contrat concerné ( Cour d'appel, Aix-en-provence, 4e chambre a, 13 septembre 2018 – n° 17/03112)
Cette étude m’amène, par ailleurs, à vous alerter sur la modification de l’article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement la composition du conseil syndical.
Il résulte de cet article, dans sa version la plus récente, que :
« Le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. »
Ainsi le syndic et ses préposés ainsi que, cette fois-ci, leurs proches ne peuvent être membres du conseil syndical. En effet, la mise en concurrence du contrat de syndic étant une obligation pesant sur les épaules du conseil syndical, une telle situation constituerait un conflit d’intérêt manifeste.
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