En application de la jurisprudence la plus récente, le syndicat des copropriétaires, et ce même si son syndic est un professionnel, doit être considéré comme un non-professionnel (Civ 1ère 25 nov. 2015 n°14-21873)
Il peut à ce titre bénéficier des dispositions des lois CHATEL (L. n° 2005-67 du 28 janvier 2005) et HAMON (L. n°2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation) protégeant les consommateurs et les non-professionnels.
C’est ainsi qu’il peut résilier les contrats à reconduction tacite dans les conditions prévues par ces lois mais que n’étant pas un consommateur, les créances prises à son encontre (factures) se prescrivent par 5 années.
L’article L136-1 du Code de la Consommation modifié par la Loi n°2008-3 du 3 janvier 2008 dite Loi CHATEL disposait que:
« Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite.
Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. Les avances effectuées après la dernière date de reconduction ou, s'agissant des contrats à durée indéterminée, après la date de transformation du contrat initial à durée déterminée, sont dans ce cas remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu'à celle-ci, à l'exécution du contrat. A défaut de remboursement dans les conditions prévues ci-dessus, les sommes dues sont productives d'intérêts au taux légal.
Les dispositions du présent article s'appliquent sans préjudice de celles qui soumettent légalement certains contrats à des règles particulières en ce qui concerne l'information du consommateur.
Les trois alinéas précédents ne sont pas applicables aux exploitants des services d'eau potable et d'assainissement. Ils sont applicables aux consommateurs et aux non-professionnels. »
Il découle d’une jurisprudence constante que les dispositions de cet article profitent aux syndicats de copropriétaires ( Cass Civ 1 23 juin 2011) eu égard à sa qualité de non-professionnel.
Pour éviter des abus évident liés au mode de communication de l’information exigée par le professionnel, l’article L. 136-1 ( devenu L215-1) du code de la consommation a été modifié par la loi Hamon, n° 2014-344 du 17 mars 2014 et dispose depuis cette date que :
« Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de résiliation."
En résumé et désormais, le professionnel prestataire de service devra informer le syndicat des copropriétaires, son client, dans un délai allant de 1 à 3 mois avant le terme de la période autorisant la résiliation du contrat de cette possibilité qui lui est offerte et de ses modalités.
Cette information doit se faire par un courrier ou un courriel (pas obligatoirement par LRAR ou LRE).
Ainsi ces informations doivent être délivrées à chaque renouvellement du contrat.
Les dispositions des articles L215-1 à L215-3 et L241-3 du code de la consommation doivent également figurer sur le contrat.
Si le prestataire n’a pas délivré les informations obligatoires sur la date de renouvellement, le syndicat des copropriétaires peut mettre fin immédiatement et gratuitement au contrat par courrier recommandé avec accusé de réception.
Dans un délai de 30 jours, le prestataire doit alors lui rembourser les frais déjà versés pour la période allant de la date de résiliation à la prochaine date de renouvellement automatique. En cas de non-remboursement dans les délais, les sommes dues sont augmentées du taux d'intéret légal.
J’attire cependant votre attention sur le fait que la forme recommandée n’étant pas exigée, il est aisé, pour les prestataires, en cas de litige, de produire un courrier que le syndicat aurait hypothétiquement reçu.
En effet, sauf disposition contraire du contrat de prestation de service précisant explicitement la forme que doit revêtir une information, un prestataire de service peut parfaitement informer ses clients par l'envoi d'un email ou d’un simple courrier. Cette faculté est consacrée par l'article L.136-1 du Code de la Consommation.
Cet article donne ainsi une valeur légale et juridique à une information transmise par le simple envoi d'un courrier électronique.
Ainsi, un courrier communiqué, établi pour les besoins de la cause, pourrait suffire à rapporter la preuve de l'information rendue nécessaire par les textes sus évoqués.
La résiliation voulue par le syndicat pourrait alors être jugée abusive et permettre à la société prestataire d'exiger le pro rata de son contrat outre des dommages et intérêts pour rupture abusive.
Les dispositions de la Loi HAMON doivent donc être utilisées avec la plus grande des prudences.
