Les charges d'ascenseur en copropriété
L'ascenseur est un équipement collectif.
Au terme de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, il existe traditionnellement en copropriété deux types de charges :
Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble, d'une part, telles que l'entretien et la réfection du gros œuvre (gros murs, toitures, escaliers, façades…)
Les charges afférentes aux services et équipements collectifs et communs qui correspondent aux frais d'entretien et de fonctionnement de ces services d'équipement.
S'agissant des charges relatives à la conservation, l’entretien et la conservation de l'immeuble, celles-ci sont généralement réparties relativement à la valeur des parties privatives du lot évaluée en application des articles 10 alinéa 2 et 5 de la Loi du 10 juillet 1965 en quotes-parts généralement égales aux tantièmes de copropriété.
Pour les charges relatives aux services et équipements collectifs, ces dernières, sont obligatoirement réparties en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements représentent pour chaque lot.
L’article 11 de la Loi du 10 juillet 1965 précise que :
« Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance (tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020) de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »
La répartition des charges en copropriété ne peut donc être modifiée, en principe, que par un vote unanime du syndicat.
Cependant certaines exceptions sont prévues par les textes :
- Les modifications rendues nécessaires par des travaux
- Les modifications rendues nécessaires par les actes de dispositions
- Eventuellement la division ou la réunion de lots
- Le changement d’usage d’un lot (article 25 de la Loi du 10 juillet 1965).
J’attire votre attention sur le fait que si la répartition prévue par le règlement est contraire aux dispositions de l’article 10, d’ordre public, de la Loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire s’estimant lésé pourra agir, sans délai imposé, en nullité de la répartition des charges et ainsi demander la fixation judiciaire d’une nouvelle grille (article 12 de la Loi du 10 juillet 1965).
Une répartition " à parts égales" des charges d'ascenseur est manifestement illégale et contraire à l'ordre public de l'article 10 sus cité. En effet, ce n'est que s'il n'est pas possible de mesurer l'utilité de l'élément d'équipement commun pour chacun des lots qu'une répartition en fonction des quote-parts de copropriété attachées aux lots est acceptée par la jurisprudence.
Dans le cas de l'ascenseur, il a été jugé qu'une clause répartissant les charges proportionnellement aux tantièmes de copropriété doit être réputée non écrite (CA PARIS 23 ème CH B 13 juin 2002 p.519)
Le critère de l'utilité s'applique aussi bien aux frais de fonctionnement qu'à ceux de réfection ou de remplacement de l'ascenseur (Civ 3ème 4 avril 2002 loyers et copr 2002 comm.164)
Par ailleurs le critère de l'utilité "objective" (ordonnance du 30 octobre 2019) impose que normalement les lots situés en rez-de-chaussée n'ont pas à participer aux charges découlant de l'ascenseur (Civ 3ème 21 février 2001: Rev Loyers 2001 p.22) sauf si ces même lots peuvent, par l’ascenseur accéder aux sous sols (Civ 3ème 22 septembre 2016 n°15 20086)
Attention, la prime d'assurance relative de l'ascenseur est une charge générale devant être supportée par tous les copropriétaires (CA PARIS 23ème CH B 7 décembre 1993 Loyers et Copr 1994 n°125).
